Сделка с панелка: 70 % - ипотека, 30 % - късмет

Пазарът на недвижими имоти е латентен, а сделките – екзотика. Така експертът Орлин Владиков от Национално сдружение „Недвижими имоти” определи състоянието на сектора в момента. Но и тук обаче, както навсякъде, си има мода и от лятото насам тя все по-често включва покупко-продажба на панелни жилища. Банките са предпазливи към сделки с панелки, но все повече се осмеляват да ги финансират. 

Панелните жилища все повече привличат купувачите, тъй като те са активни най-вече в ниския ценови сегмент на пазара на недвижими имоти, заяви за Дарик Тихомир Тошев, управител на „КредитЦентър”. По думите му сериозно раздвижване в сектора на панелни жилища се е забелязало от средата на лятото.

„Най-често при сделка за панелно жилище в момента може да се получи финансиране чрез ипотека до около 70 % от цената, докато при монолитното строителство може да се получи до 80 – 85 %. Няма разлика в лихвените нива, но има разлика в процента на финансиране и хората, които искат да купят панел, трябва да с нагласата, че ще трябва да имат малко повече спестени средства от своя страна, най-често 30 % от стойността на жилището, а останалото да се финансира с кредит”, коментира Тошев.

Проучване на Дарик показва, че сред 10  водещи банки – половината  са готови да отпуснат дори над 70  % от оценката, направена от вещо лице.

Първа инвестиционна банка предлага до 90 % финансиране на сделката, като лихвата се договаря в зависимост от способността на кредитопулчателя да изплаща месечната си вноска. ОББ, Сосиете Джеренал и ДСК дават до 80  %. Пощенска банка също предлага до 80 % финансиране на сделката, но дава възможност да се ипотекира друго жилище, а не това, което е обект на покупко-продажба. Райфазен Банк е най-предпазлива при отпускането на ипотечни кредити за панелни жилища. За такава сделка може да се получи до 50 % финансиране и то при по-висока лихва. В момента банката има и специален проект за ипотечни кредити, но желаещите да си купят панелно жилище не могат да се възползват от него. Ако клиентите се спрат на монолитно строителство, могат да получат до 85 % от цената на имота и то при лихва от 7.09 %. Ако искат да си купят панелно жилище обаче, ще трябва да плащат по 8.65 % лихва в евров и 9.85 % в левов кредит (за 20 години). Пиреос Банк пък е готова да финансира до 70 % от панелното жилище, но поставя условие кредитът да бъде изплатен преди сградата да навърши 70 г. За сравнение – за ново и тухлено строителство банката е готова да даде до 80 % финансиране. Подобна е ситуацията и при Алианц. Банката отпуска между 60 и 80 % от стойността на жилището, но при панелните сделки максимутът е до 70 % и то при много добра локация на имота. Уникредит Булбанк и СиБанк пък финансират сделки с панелни жилища до 60 % от оценката, направена от вещо лице, като СиБанк поставя условието сградата да не е на повече от 50 г.

За сделките „ново строителство” може да се получи ипотечен кредит до 80–85 %. Банките оценяват стойността на панелните имоти на около 50 % от пазарната им цена, докато в действителност те са около 15 % по-евтини от апартаментите в сгради, които са монолитно строителство, коментира от своя страна Орлин Владиков, представител на Национално сдружение „Недвижими имоти”. По този начин дори и да се получи до 70 % финансиране, реално полученият кредит е по-нисък процент от пазарната цена на имота.

Сделките с панелни имоти са около 10 – 20 % от общия брой на продадени жилища. Общо в страната има около 800 000 панелки. Според обяви за продажба на имоти в някои брокерски агенции, в квартали като „Люлин” и „Младост” в столицата могат да се намерят и жилища с цена за около 600 – 700 евро на квадратен метър. Когато апартаментът е саниран или има РVС – дограма, цената се оскъпява минимум със 100 - 200 евро за квадратен метър. Предимства като близост до метрото или до голяма спирка на автобусите от градския транспорт, както и до магазин на някоя от веригите за хранителни стоки, също вдигат цената на панелките в крайните квартали.

Тези условия са ключови и за банките, когато оценяват стойността на имота и преценяват до колко процента да финансират сделката. „Вече сме свидетели на продажби, които са почти до костуемата стойност на имотите. Масово вече има оферти за цени от 600 евро на квадратен метър в незавършен вид на жилищни имоти в София, което говори, че инвеститорите или строителните компании са готови да продадат на костуема стойност или почти без печалба, с минимална печалба, само и само за да реализират някакви доходи. Поради тази причина мисля, че няма закъде повече да се очаква спад на цените. Същевременно трябва да се каже, че луксозните имоти – които са с добра локация, добри като първоначален проект, държат своите добри цени”, коментира Владиков.

Той посочи, че банките са станали изключително взискателни към отпусканите кредити, към обезпеченията, които се предлагат за различни кредити. „И това доведе до спиране на целия инвестиционен процес, до това хиляди проекти да не бъдат завършени, до това хиляди млади семейства да не могат да решат своите жилищни нужди, поради това, че кредитирането в България не е адекватно”, коментира Владиков. Статистиката на „КредитЦентър” показва, че за панелните жилища най-често се отпускатипотечни кредити между 18 и 25 000 евро.

Търсят се предимно двустайни панелни жилища, при които цената максимум е 45 000 евро, в повечето случаи до 35 – 40 000 евро. „За този тип строителство се смята, че е с по-малък живот от тухленото строителство, повечето от панелите в България вече са на 30 – 40 години. Ако се вземе предвид това, че масово се дава живот максимум 80 години живот, то очакванията са, че голяма част от тези жилища след 30 – 40 години трябва да излязат от употреба. Това не е точно така, тъй като в Германия, където е родината на панелното строителство, видяхме, че има способи като саниране и подсилване на междупанелните връзки, с които животът им да се увеличи значително”, коментира Тихомир Тошев.

Той допълни, че панелните жилища имат нужда от доста допълнителни инвестиции -  например саниране, подмяна на ВиК инсталациите, елинсталациите. Въпреки общия спад в продажбите, панелките остават сравнително атрактивни заради добрата локация на повечето от тях в големите градове. Според Владиков като цяло пазарът на недвижими имоти е в пълно латентно състояние,а сделките са екзотика.

Показател за това са изповяданите сделки пред службите по вписвания, които са 40 % по-малко в сравнение с миналата година. Владиков допълни, че в момента единствено руснаците продължават да купуват много евтини имоти по нашето Черноморие. „Иначе традиционно присъстващите на българския пазар инвеститори от Великобритания, от околни страни – гърци, турци, нямат никакъв интерес към недвижимите имоти, тъй като цените продължават да бъдат високи”, категоричен е Владиков. Според него в някои аспекти нашите цени изпреварват цените на някои недвижими имоти в центарлно-европейските страни.