Съществуват противоречиви мнения доколко инвестицията „жилище на зелено“ е разумна. Няма гаранция, че строителят ще започне и завърши обекта в срок. Или още по-лошо – дали въобще ще го довърши. Дори и коректна фирма би могла да изпадне във финансови затруднения– отказано кредитиране, друг строителен обект, който няма продажби и т.н.

Такава инвестиция е отчасти оправдана, само ако имотът е с топ локация, а цената му е ниска, твърди адвокат Милена Миткова. Купувачът не може да е сигурен, че обектът ще бъде завършен, и за да се компенсира този риск, обикновено се предлага разсрочено плащане по подобна схема: 10% на предварителен договор; 15% на акт 14; и 75% на акт 16, като цифрите варират.

По горепосочената схема купувачът сключва предварителен договор за покупка на право на строеж, тъй като обект реално все още няма, посочва юристът. Отделно трябва да сключи и договор за строителство (изработка), в който ще е описано какво и как трябва да се построи, както и в какъв срок.

Съветът на Миткова е, ако сте избрали район, в който предлагането е голямо и респективно много обекти се продават на добри цени, да прецените дали не е по-разумно да купите готово жилище и пак да го изплащате, но с банков кредит. Така си спестявате чакането и риска.

Понякога строителят предлага значително по-голяма отстъпка, ако цялата сума бъде платена предварително. Добра идея ли е това?

Брокер Ивелина Дюлгерова препоръчва дори и нотариално заверено да не заплащате цялата сума. По-добре да е на няколко вноски или 10% на зелено, 20% на разрешение за строителство и останалото на вноски: 30% при акт 14, 30% при акт 15, и 10% при разрешение за ползване. Това е по-сигурен вариант.

Какво означава „ипотека върху право на строеж“и необходима ли е тя при закупуване на жилище на зелено?

Обикновено и при покупка на жилище, и при извършване на строителство се търси финансиране, още преди строителството да е започнало, обяснява адвокатът. В този случай банката иска да се учреди ипотека в нейна полза върху това, което ще бъде придобито или построено със средствата от кредита.

Ипотеката, учредена върху един имот, обхваща и всичко, което се присъедини към имота след учредяването й, включително и всички постройки, пристроявания и надстроявания, направени след учредяването на ипотеката.

Има възможност строителят да гарантира изпълнението на задълженията си по договора към купувача с т.нар. „банкова гаранция“. В този случай, ако не изпълни обекта, гаранцията ще послужи за обезщетение. Най-често срещаният вид в този случай са:

– гаранции за връщане на аванс: Издават се на клиент, който се явявя доставчик на стока или услуга срещу авансово плащане в полза на негов купувач. Гарантират връщането на авансово платената сума при евентуално неспазване на условията по договора, сключен между тях.

– гаранции за добро изпълнение: Издават се за гарантиране на точното изпълнение на договорните задължения на наредителя към бенефициера по сключен между тях договор (за доставка, услуга и др.).

Банковите гаранции се обезпечават преимуществено със залог по ЗОЗ върху парични средства по депозитни и разплащателни сметки и/или ДЦК, както и с парични средства, депозирани по сметка на банката. Обезпеченията могат да бъдат собственост на наредителя по гаранцията или на трети лица.