Жилищно-строителната кооперация (ЖСК) е специален вид кооперация, която се регламентира в отделен закон, заради членския състав. ЖСК се създават, за да се снабдят членовете им със собствени жилища, ателиета, гаражи и т.н. ЖСК не е търговец, но по закон е юридическо лице.

С построяването на сградата и с получаването на нотариални актове, ЖСК се прекратява. На теория се касае за една правна форма с относително краткотраен характер. На практика, както обикновено, нещата могат да бъдат по-различни.

Реален пример: „новострояща се сграда“, чиито строеж е започнал през вече далечната 1990 година. Въпреки че сградата все още е със статут „незаконна“, част от собствениците се нанасят. Понякога пречка за издаване на удостоверение за търпимост може да бъде дори един недовършен етаж. Как да постъпим, ако собственикът отказва да го санира?

Ако сте в подобна ситуация и вашата ЖСК все още не е прекратена, възползвайте се от възможностите, които ви дава Законът за ЖСК. Това е съветът на брокер Mариана Тороманова. Една от тях е прекратяване на членственото правоотношение, което може да стане и по реда на изключването.

До прекратяване на ЖСК , собствеността върху сградата е само и единствено на ЖСК, а не на всеки от кооператорите на отделните обекти в нея (съгласно разпределителния протокол). А прекратяването настъпва с въвеждане на сградата в експлоатация по определения ред и издаване на нотариални актове за собственост за отделните обекти.

Според Тороманова е правилно компетентният орган да откаже да издаде удостоверение за търпимост, което би защитило сградата от евентуално събаряне. Необходимо е сградата трябва да отговаря на изискванията за завършен строеж.

Разбира се, съществува и законовата възможност за процедурата „неотложен ремонт“, която е по реда на Закона за управление на етажната собственост. След това се вади изпълнителен лист за дължимите, но неплатени от собственика суми. Така останалите кооператори, платили ремонта, ще могат да си възстановят разходите.

Да купим ли апартамент на изгодна цена от член на ЖСК?

Покупката на жилище чрез ЖСК е много специфична сделка и крие редица рискове. Консултант Петър Петров споделя, че не препоръчва покупки на своите клиенти преди акт 16. Трябва лично да познавате строителя (инвеститора) и му имате пълно доверие.

Нека споменем нещата, на които трябва да обърнем внимание преди подобна покупка: има ли достатъчно средства инвеститорът, за да довърши ЖСК без да продава апартаменти; колко надежден е строителят (изпълнени подобни обекти, активи, история на фирмата); каква е вероятността строителят да фалира в следващите няколко години; на каква стойност купувате жилището – занижените цени крият финансови опасности.

Ако все пак сте твърдо решени да купите такова жилище, консултант Емилия Иванова подчертава, че е важно при вашето приемане вие да бъдете вписан/а в листата на членкооператорите с дял точно този апартамент, който желаете да притежавате. Още по-важно е да разберете какви суми още трябва да бъдат заплащани от ЖСК до завършване на обекта и дали, и каква част се падат на този апартамент.

Друг консултант, Марина Стоянова, обяснява, че докато не мине разрешение за ползване (акт 16), собствеността не може да бъде прехвърлена на купувача с нотариален акт, каквито и вписвания да се правят. Самият продавач също няма нотариален акт, а само договор.

С оглед на значително по-сложната процедура по придобиване на такава собственост, експертът съветва да се избягват подобни сделки, докато не мине акт 16 и продавачът не получи нотариален акт. Специалистите са единодушни, че преди това рискът е неоснователен, а евтиното понякога излиза много по-скъпо.