Неведнъж сме коментирали, че имотът от търг е финансово изгодна сделка, за чиито особености обаче се знае малко. Един от често срещаните проблеми при този тип сделки е, че имотът има вписан договор за наем. От значение ли е дали договорът е преди или след възбраните/ипотеките/изпълнителното дело?

Ако договорът за наем е вписан след ипотеката, няма проблем за вас като купувач, посочва адвокат Милена Миткова. Важно е вписването да е след ипотеката, няма значение кога е образувано изпълнителното дело.

След като купите имота на търг, съдебният изпълнител ще ви направи въвод във владение, включително и срещу наемателите. По ваша молба и срещу заплащане към Агенцията по вписванията и към ЧСИ ще бъдат заличени възбраните и ипотеката, както и договорът за наем.

Консултант Николай Иванов споделя, че често среща този въпрос в практиката си. Отговорът обикновено зависи от обстоятелствата, но едно нещо, което той винаги съветва хората, е да внимават какво пише в договора. Защото в много случаи, дори купувач на публична продан да успее да извади наемател с вписан договор за наем при евентуален въвод, въводът не отменя действието на договора за наем.

И така, купувайки имота, по силата на чл. 237 ЗЗД вие встъпвате в правата на наемодателя по вписан в Имотния регистър преди проданта (това е важният момент) договор за наем. Това означава, че след като бъде лишен от държането на имота, наемодателят може да ви съди за реално изпълнение на договора.

Ако пък в договора има посочени и неустойки, тогава може да се окаже, че ще ви излезе по-изгодно да оставите наемателя да си ползва имота. Всичко зависи от спецификата на договора, но бъдете внимателни защото подводните камъни са наистина много, предупреждава специалистът.

Неслучайно една от най-големите банки в България е съставила наръчник за потенциални купувачи на публична продан, в който съветва хората преди да си купят имот, да говорят със собственика (длъжника) и да видят дали той иска да продава. Защото длъжникът може и да бъде принуден от ЧСИ да се раздели с имота си, но за отмъщение да вгорчи живота на новия купувач.