Ако продавате имот, много вероятно е да се сблъскате със следния казус: вашият купувач да тегли кредит от банка, с който да ви плати договорената сума. Това обаче става няколко дни след подписването на окончателен договор под формата на нотариален акт, вписване на ипотека в полза на банката-кредитор.

Сигурно се питате защо „след“, а не в деня подписването/изповядването на нотариалния акт и дали няма ли риск банката да откаже тази сума. И ако не плати – счита ли се този нотариален акт за действителен за купувача, а вие да изгубите имота си? Специалистите обясняват какъв е редът за сключване на такава сделка и каква е вашата защита като продавач.

Ако продавате имот, няма нищо притеснително в това вашият купувач да тегли ипотечен кредит от банка-кредитор и тя да изплати към вас останалата част от сумата, посочва брокер Ива Дюлгерова. Нужно е само да имате предварителен договор с купувача, за да може той да подаде документите си към банката.

В предварителния договор трябва да се запише, че остатъкът ще бъде изплатен от банката (име) към продавача чрез ипотечен кредит. След нотариалното изповядване на сделката, в срок до една седмица (рядко може да се забави и повече) банката вади ново удостоверение за тежести. В него е записано, че тя е първи по ред кредитор към вашия имот. След това (почти винаги на същия ден) банката превежда остатъка от сумата по вашата сметка, която е вписана и в нотариалният акт.

За вас като продавач няма никакъв риск, затова не се притеснявайте. Вие ще получите и писмо от банката, когато кредитът е разрешен и се отпуска на вашия купувач. Има още една особеност в предварителният договор – неустойката, която се вписва за неизправната страна, е в двоен размер. Съветът на Дюлгерова е да се консултирате се с адвокат, който ви съдейства с изготвянето на предварителния договор.

Наистина няма основание за притеснение – отлагането е свързано с процедурно забавяне, потвърждава адвокат Румена Симеонова. Банката не плаща, преди да се убеди, че имотът е „чист“ откъм тежести (ипотеки, право на ползване, суперфиция и пр.). А вписването на тежестите се забавя обикновено 2-3 дни, след като бъде сключен договорът.

Например, ако вие учредите ипотека на предния ден, преди изповядването на покупко-продажбата с нотариален акт, банката няма как да знае, че имотът, който обезпечава отпускания от нея кредит, е ипотекиран. Това е потенциален вариант за измама.

Поради тази причина банката се защитава като 3-4 дни след изповядването прави справка, в която трябва да излезе, че купувачът вече е собственик и неговата ипотека също е вписана. Едва тогава ви превеждат парите. За това не може в деня на сделката, такива плащания винаги се забавят. Поне при сегашната система на вписване.

За да бъдете защитен, е достатъчно да ви бъде представено писмо от банката, че на купувача е разрешен кредит за закупуване на вашето жилище (обикновено имотът се описва). Вашата защита е в това, че банката превежда сумите директно по вашата сметка, а не по тази на купувача. Поне така се процедира в общия случай – при обикновен жилищен кредит със законна ипотека върху закупувания имот.

Ако вашият случай е по-различен, за свое спокойствие може да поговорите с банковия служител (обикновено кредитен инспектор), който отговаря за кредита на купувача. По думите на юриста имате основания за притеснение, само ако се окаже, че сумата следва да бъде преведена първо на купувача.