Какво става, когато закупим недвижим имот от публична продан с много тежести? Например възбрани върху имота и ипотека от банка. Дори новият собственик да има постановление за възлагане, банката може да отказва да заличи ипотеката, защото не си е получила парите.

Допълнително се усложнява положението, ако има и присъединени взискатели с вписани възбрани върху имота. Новият собственик може да влезе във владение на своето имущество, едва когато се заличат възбраните от съдебните изпълнители и се вдигне ипотеката върху имота от банката-кредитор. Какво следва?

Определено този въпрос е много интересен, коментира консултант Таня Китик. В разпоредбата на чл.175, ал.1 от ЗЗД пределно ясно е казано: с публична продан на недвижим имот всички ипотеки и вещни права, вписани в Имотния регистър по партидата на имота след първата ипотека, се погасяват.

Ако обаче по партидата на имота има вписани ипотеки или вещни права, предхождащи ипотеката, обезпечаваща вземането, по което е извършена публичната продан на имота, то тези предхождащи ипотеки или вещни права се запазват.

Вписването им може да бъде заличено от Имотния регистър само въз основа на изрично волеизявление, направено от ипотекарния кредитор и/или титуляра на съответното вещно право в предвидената по закон форма, подчертава специалистът.

В първия случай това е писмено съгласие с нотариална заверка на подписа на ипотекарния кредитор, а във втория – декларация за отказ от вещно право, изразена в писмена форма с нотариална заверка на подписа на титуляра му.

Във всички случай заличаването на вписвания на ипотеки става по съответния ред и във формата, предвидена от закона със съдействието на титуляра на правото. Съгласно хипотезата на чл.179 от ЗЗД заличаването на вписана ипотека се извършва въз основа на съгласие на ипотекарния кредитор, изразено писмено с нотариална заверка на подписите.

По думите на консултанта служебното заличаване на вписванията след извършване на публична продан на недвижим имот, позовавайки се на чл.175 от ЗЗД, е по-изгодно, тъй като единствената такса, която следва да се заплати, е таксата към Агенция по вписванията, Имотен регистър.

Когато заличаването се извършва въз основа на изрично волезявление на титуляра на правото, се заплащат и допълнителни такси. Ако заличаването на вписването на ипотеката се извършва въз основа на писмено съгласие на кредитора с нотариална заверка на подписите, се заплаща и нотариална такса, която е процент от материалния интерес (в случая – сумата на ипотеката).

За съжаление има разнопосочни становища в съдебната практиката, касаещи подобни казуси, допълва Китик. Това поражда трудности пред добросъвестни лица за заличаване на вписаните възбрани върху недвижимия имот, когато тези лица не получават съдействие от съответния съдебен изпълнител, наложил възбраната, заличаването на която се иска.

Вариантите в този случай са два, посочва експертът:

1) Обжалване на отказа на съдията по вписванията чрез придържане към позицията на съдебната практика, която приема, че чл.175, ал.1 от ЗЗД се прилага и при заличаването на вписани възбрани след извършването на публичната продан на недвижим имот.

2) Чрез предявяване на установителен иск, с който третото лице – купувач следва да поиска от съда да постанови съдебно решение, с което да бъде установено по отношение на конкретен взискател, че възбраната, наложена по негово искане, е погасена с извършването на публичната продан. Основанието за този иск се съдържа в чл.179 от ЗЗД.

 

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.