Намерили сте мечтания дом за вас и вашето семейство и сте решили, че единствения възможен начин за придобиването му е чрез ипотечен кредит. Наясно сте, че условията по кредита са от изключителна важност и не искате да рискувате с банков продукт, който може да се окаже неподходящ за вас. Въпреки одобрението на финансовата институция искате да знаете повече за всякакви на пръв поглед невидими уловки.

Принципно, за да може да прецените реално колко ще се оскъпи заема ви, преди всичко трябва да сте пресметнали всички разходи. В тази връзка ще се опитаме да бъдем максимално полезни, за да установите какви са плащанията, които ви престоят.

Освен договорената лихва, която безспорно е най-важния елемент от цената на кредита, банките събират и различни такси, изискват застраховка на ипотекирания имот и застраховка живот на кредитоискателя в полза на банката. По-подробно ще се спрем на таксите и застраховките, които се заплащат, а за лихвите по ипотечен кредит може да се осведомите от тук.

Такси
Както най-вероятно вече сте уведомени, при ипотечните кредити банките начисляват еднократни и годишни такси. Какво е характерно обаче за тях?

Първо ще се спрем на еднократните такси. Те се делят на:

- Такса за кандидатстване (обработка на документи) за ипотечен кредит. Тази такса варира от 10 до 200 лева. Заплаща се при подаването на документите за кредит и при неразрешен кредит не се връща. При някои банки таксата е разделена на две такси за кандидатстване и за оценка на дохода, но същността и на двете такси е една и съща. Начислява се от почти всички банки.

- Еднократна такса за управление (усвояване) на кредит.Таксата може да бъде фиксирана сума или процент от разрешения кредит. Размера и е от 0.5 до 2% от стойността на кредита. Начислява се и се събира при разрешен и отпуснат кредит върху пълния размер на кредита. Също се начислява от всички трезори.

Годишните такси също не са за пренебрегване тъй като са важен разход, който допълнително оскъпява отпуснатата сума.

Годишна такса за управление (обслужване) на ипотечен кредит - тя може да бъде фиксирана сума, процент от остатъка на главницата или комбинация от двете. Размера и е от 0.1 до 0.5% от остатъка по главницата и до 100 лв. при фиксирани суми. При някои продукти не се начислява.

Горните такси са пряко свързани с кредита и участват в изчисляването на годишния процент на разходите (ГПР) за всеки кредит.

Естествено тук трябва да имате предвид, че освен таксите участващи в ГПР, банките начисляват и други такси:

- Такса ангажимент – за времето на разрешен, но не усвоен в срок кредит;
- Такса за оценка на имота – заплаща се услугата на оценителя;
- Такса за предсрочно погасяване – 2-5% от остатъка по главницата при пълно предсрочно погасяване или от предсрочно погасената сума;
- Такса за предоговаряне на условията на кредита - ако е предвидена такава възможност в договора;
- Месечна такса за разплащателна сметка обслужваща кредита и др.

При учредяване на ипотеката се заплащат нотариална такса и такса за вписване на ипотеката.

Дотук само установихме, че таксите които ще ви се наложи да платите, ако изтеглите ипотечен кредит не са никак малко. Нашият съвет е да се поинтересувате по-подробно за тях преди да подпишете договора, за да не останете неприятно изненадани след това.

Несъмнено тук не трябва да забравяме и за застраховките, които могат да бъдат както за сметка на банката, така и за ваша сметка. Както споменахме по-рано става въпрос за имуществена застраховка и застраховка “Живот”.

Цената на застраховката “Живот” обикновено зависи от възрастта ви, сумата на кредита, срока на погасяване и вашето здравословно състояние. Тарифните числа варират в много широк диапазон от 0,15 до 4%, като за кредитоискател на 35 години, заем до 20г. и сума на кредита – 50 000 лева са около 0,3% - 0,5% годишно. Застрахователен договор се сключва за целия период като за предпочитане са застрахователите, които предлагат намаляване на застрахователната сума с намаляването на дълга.

При имуществена застраховка обикновено банките изискват покриване на всички рискове за ипотекирания имот, включително и зeметресение. Застрахователният договор е годишен, като се подновява всяка година от срока на кредита. Цената на застраховката зависи от вида на имота (жилище, офис, ателие), типа на конструкцията, общото състояние на имота и земетръсната зона в която се намира. Тарифните числа варират от 0,2% до 0,4% от застрахователната стойност.

След всичко споменато дотук още веднъж се убеждаваме, че тегленето на ипотечен кредит трябва да бъде добре обмислено. Не рискувайте, без да сте запознати с всички параметри по предлагания ви от банката кредит. Въпреки че повечето от нас се нуждаят от финансиране на покупката си, трябва трезво да преценим дали може да си я позволим.