Председателят на Националното сдружение „Недвижими имоти” Лъчезар Искров пред Дарик:

Отдавна се заговори, че може би през есента ще има раздвижване на пазара на недвижими имоти, освен това се наблюдава и лек спад на лихвите по ипотечните кредити, което също би могло да е фактор за раздвижване на пазара. Има ли обаче наистина такова раздвижване?

Раздвижване има от средата-края на август, леки повишения, някакви два-три процента, но това е доста приблизително, тъй като е трудно да се обхване целият пазар, но принципно раздвижване се усети още през втората половина на август. Що се отнася до лихвените проценти, смятам, че това няма да изиграе сериозна ролята съживяване на пазара, тъй като основното не са толкова нивата на лихвите, колкото условията на отпускане на кредитите, тъй като знаете, че банките в момента доста по-прецизно преценяват риска с оглед обслужването на кредита. Оценките на имотите, за които се отпуска кредит, са занижени, а и искането за личностното самоучастие на кредитоискателя е доста високо. Тоест това е по-важният фактор според мен – облекчаване на условията при отпускане на кредити, а не толкова нивата на лихвените проценти.

Може би от това е и тенденцията, която отбелязаха от КредитЦентър, че много хора предпочитат да дофинансират покупката на недвижим имот с потребителски кредит, а не с ипотечен, защото там е по-лесно отпускането.

Да, но все пак размерът на потребителските кредити не е толкова висок, за да може изцяло да се финансира един имот. Знаете, че в този случай действително се изисква наличието на доста по-големи суми в собственост на купувача, за да може закупи жилище. Тази практика действително съществува, макар и да не е толкова широко разпространена.

Вие казахте, че може да се говори за раздвижване от 2-3 процента нагоре на пазара на недвижими имоти. Какви са най-търсените имоти?

Ако трябва да говорим за жилищния сектор, най-търсени в момента са двустайните жилища, които попадат в тази ценова група, която общо взето повече хора биха могли да си позволят. Що се отнася до това раздвижване от 2-3 процента, аз казах, че то е много условно, но би могло, като се анализират данните на сключените сделки, да се допусне, че раздвижването е в тези граници и предполагам, че това ще се запази, при положение че се задържат сегашните нива на цените. А би могло да се увеличат и в отделни случаи има и допълнителен спад, който трудно може да бъде прогнозиран, освен в изолирани случаи.

Доколкото си спомням поне в началото на лятото се правеха прогнози, че единствено ще има спад на цените на имотите, които предварително са били твърде много завишени преди кризата.

Да, този спад беше отбелязан още в началото на годината и действително най-чувствителното намаление беше именно в този сегмент, при имотите, които бяха изкуствено завишени. По принцип ценовите нива в България на всички недвижими имоти бяха доста завишени и нереално завишени според мен и това дава основание да се допусне, че много трудно и в течение на много години биха могли да бъдат достигнати същите нива, ако въобще. Ако се обобщи, смятам, че това ще някъде не по-рано от пет-шест години.

Тоест евентуално след пет-шест години могат да се достигнат нивата отпреди кризата?

Да, като средни нива мисля, че да.

А сега, в настоящата ситуация бихме ли могли да очакваме задържане на сегашните нива или може би вече започва ръст на цените.

Не, за ръст не може да се говори в никакъв случай, но задържане – то започна още преди лятото. Пак се отбелязват отделни случаи, в които има и допълнителен спад, но те са по-скоро изключение – там, където финансови проблеми принуждават и собственици, и инвеститори да занижават цените. Тъй че най-вероятно ще се запази общата тенденция за задържане на тези нива, говорим за жилищата. Допускам, че допълнително ще падне цената на земята в строителни граници, която според мен беше сериозно завишена през последните години и където търсенето е най-малко. Също би могло да се очаква допълнително да се запази тенденцията за намаляване на процентите на обезщетенията в строителството. Смятам, че и там има място да има допълнително намаление.

Каква е средната цена на кв. м на двустайни жилища, да речем в големите градове?

Това е много общ показател, който едва ли би характеризирал точно пазара. Ако говорим за София средната цена е около 750 евро на кв. м, но всичко това е изключително индивидуално, тъй като зависи от много фактори. Има и по-ниски и по-високи цени, но общо взето сделки се сключват в порядъка 750-950 евро в зависимост от качество на жилището, район и други фактори, които са определящи. Пловдив е един от големите градове, в които и продажните цени, и наемите са най-ниски. Интересна тенденция, тъй като пловдивският пазар беше слаб допреди три-четири години. Оживление настъпи с бума на имотите, но в момента се забелязва най-голям спад и на наеми, и на продажни цени. Не бих могъл да се ангажирам със средна цена за Пловдив, тъй като средната цена не е показател, който реално дава картината на пазара. В тази средна цена се включват както различни по качество и година строителство и конструкция жилища, така и различни по площ. Така че Пловдив може би се очертава като този сред големите градове с най-ниски цени на жилищата, но аз лично не смятам, че средната цена дава някаква ясна преценка за състоянието на пазара. Там продажните цени са в порядъка 550-750 евро. При цените във Варна и Бургас също се отбелязва спад. Цените в двата морски града са близки, въпреки че по отношение на продажните цени, поне по данните, с които ние разполагаме, те са средно с между 5 и 10 процент по-ниски от тези в София за аналогичен тип жилища. Малко по-ниски са в Бургас. Важното е, че се запазва тази тенденция вече няколко месеца, което говори за това, че са достигнати определени нива, под които трудно може да се очаква допълнителен спад, тъй като има доста обекти, които се предлагат на цени, близки до себестойност.