Имотният пазар в България не е обречен. Той е бавновъзстановяващ се. Същото е и с ипотеките, макар че те доста се разминаха с прогнозирания 10% ръст за тази година. На фона на случващото се в другите европейски страни, тук има признаци на стабилност и умерен растеж (1.5% - 2% към момента) и това е поводът банките да създават нови продукти, с които да изкушат клиентите да теглят заеми за покупка на жилища.  Например – ипотека с фиксирана лихва за определен период от време.

Такава е позицията на банката, която държи около 20% дял на пазара на ипотечни кредити у нас – УниКредит Булбанк. По време на работна закуска с журналисти представители на банката обясниха защо са такива оптимисти за имотния пазар и какви са аргументите им да прогнозират 3% ръст на ипотечния пазар в България догодина.

Отпускането на нови ипотечни кредити като цяло намалява, като на някои пазари
тази тенденция е продължителна. Това е в пълен синхрон със свитото потребление, отбеляза Паскуале Джамбои, директор Банкиране на дребно в УниКредит Булбанк. Добрата новина за България обаче е, че тук пазарът дава признаци на развитие.

Позитивните сигнали идват първо от цените на имотите, които са относително стабилни или съвсем малко намаляващи. В същото време размерът на отпусканите кредити за покупка на жилище е нараствал през летните месеци. През юни УниКредит е отпуснала 118 млн. лв. , през юли - 106 млн., а през август 117 млн. ипотечни кредити.

През август средната сума, отпускана  от банката за покупка на  имот, е над 38 хил. евро. В столицата средният размер на кредите е 48 650 евро, докато в Пловдив хората търсят до 27 хил. евро съфинансиране от банката.

Прави впечатление, че 90% от отпуснатите кредити са в евро, докато само 10% са в лева. Обяснението е, че ипотеките в евро са с по-нисък лихвен процент на погасяване.

Най-склонни да се нагърбят с ипотека са младите хора на възраст 26 - 35 години, като през август 44.4% от кредитополучателите са именно в този възрастов диапазон. От тях над 85% са с месечен доход до 1 500 - 2 500 лв. , а само 10% разполагат с под 1 500 лв.

Предпочитаният период на изплащане на заема е 16 - 20 години, показват още статистиките на банката. В УниКредит отбелязват още, че 63% от новоотпуснатите кредити покриват между 70 и 90% от цената на имота. Освен това 44% от клиентите ползват кредит за покупка на първо жилище, а над 20% теглят заем, за да купят второ жилище.

От банката са изчислили, че българинът се нуждае между 20 хил. лв.  и 60 хил. лв. заем за закупуване на жилище, което в най-общия случай те му покриват около 80% от цената на имота. Това, което го плаши да тегли кредит за жилище в кризата, са променливите условия по договорите, несигурността за това какво ще се случи с доходите в семейството и разбира се трудността да се предвиди как ще се изменят лихвените проценти в бъдеще, което пряко засяга възможностите за покриване на вноските по кредита.

Разполагайки с тези данни, банкерите от УниКредит са преценили, че пазарът на ипотеки у нас е готов за продукт с фиксирана лихви.  Нещо повече – според тях това ще доведе до допълнително раздвижване не само на пазара на имоти, но и на икономиката като цяло. Пазар с фиксирани лихви по ипотеките е Великобритания, където в момента около 40% от заемите са такива. В Германия ситуацията е аналогична. Потенциалът у нас е достигане на 20% ипотеки с период на фиксирана лихва, смятат банкерите от институцията.

А ето и какво представлява инструментът, който са конструирали в УниКредит Булбанк – ипотечен заем в евро с фиксирана лихва за първите 5 години от срока на изплащане. След изтичането на периода с твърдата лихва, дължимото се олихвява с 3-месечния Euribor плюс надбавка.

Банкерите залагат на това, че следващите 5 години ще продължат да са силно волатилни за пазарите в еврозоната, но след това ситуацията ще се нормализира и плаващия лихвен процент (3-месечният Euribor) ще се измени в благоприятна посока спрямо фиксирания  Euribor. Тъй като банката няма да разчита на финансиране от банката-майка в Италия, а ще ползва ресурс от свободния пазар на финансови инструменти, тези подробности са от изключително значение.

В момента не е голяма разликата между плаващия 3-месечен Euribor и стабилния лихвен процент. От Европейската централна банка засега показват, че ще задържат основния си лихвен процент, но след това може да се очаква повишаването му. Това е така, защото на пазара има ликвидност. В последствие обаче се очаква основният лихвен процент да се вдигне и това да измени съотношението между фиксирания и плаващия Euribor.

Само за пример, ако вземем ипотека за 40 хил. Евро с период на изплащане от 20 години, Годишният процент на разходите при плаващ лихвен процент е 8.11%, а при фиксиран за първите 5 години е 8.26%. В момента, в който тримесечния Euribor обаче надвиши фиксирания лихвен процент, ГПР-то на плаващия кредит ще скочи над това на фиксирания, което би било благоприятно за хората, теглили ипотека от новия вид.

В номинално изражение за потребителите на такъв заем разликата във вноските е 8 евро или 16 лева на месец. Срещу това обаче той получава застраховката, че в следващия 5-годишен период той ще знае каква точно е вноската му. 

Банките имат ангажимент да подкрепят ръста на икономиката и ние ще продължим да кредитираме, каза италианският финансист Паскуале Джамбои. Тъй като най-дефицитната стока в момента е сигурността, ипотеките ще бъдат един от начините да предложим такава на хората, каза той в разговора си с журналистите.

* Не е препоръка за вземането на инвестиционно решение!