Виена е сред най-атрактивните европейски пазари на недвижими имоти, става ясно от актуално проучване на консултантската фирма Прайсуотърхаус-Купърс и на Ърбън Ленд Инститют на Федералната столица, което поставя Виена сред топ 10 в Европа. Докато големи градове са отпаднали от класацията, Виена се е катапултирала от 17-то на 6-то място както при доходността от инвестициите в недвижими имоти, така и при покупката на нови и разработването на проекти.

Според данни на съветника по икономическите и финансовите въпроси на провинция Виена през последната година във Виена са се установили общо 98 компании. Лъвският пай от новонастанилите се фирми, а именно 27, се пада на Германия. Следват с 24 предприятия държави от Централна и Източна Европа като например Русия (9) и Унгария (6). Според експертите това означава приток на нова работна ръка, което на свой ред ще доведе до нарастване на търсенето в жилищния сектор.

Както смята и брокерът на РЕ/МАКС в Австрия, Маргарита Александрова-Фечер, това развитие се ускорява най-вече от факта, че много германски и източноевропейски фирми са избрали Виена – като възлов комуникационен център към Изтока – за откриването на свои филиали. 

„Естествено повсеместната финансова криза се отрази и на сектора на недвижимите имоти, но принципно можем да приемем, че в сравнение с другите отрасли търсенето и цените останаха значително по-стабилни. Някои сегменти на сектора на недвижимите имоти обаче бяха засегнати от процес на трансформация, който бе засилен и от кризата. Така например на гребена на вълната са собствените жилища като инструмент за подсигуряване на старините и сигурна форма на финансова инвестиция, а същевременно бележи ръст и пазарът на имотите под наем, защото клиентите, които сега не получават финансиране с кредити, прибягват именно до такива обекти”, коментира брокерът.  

За частния инвеститор покупката на недвижим имот тъкмо във времена на нестабилен икономически растеж става сигурна форма на инвестиция. Причините за това са прости: недвижимите имоти имат сигурна реална стойност, без значение дали сами ги ползваме или пък гледате на тях като на капиталовложение, защото тези реални стойности отговарят на най-важните критерии за дългосрочно формиране на активи: сигурност, доходност и увеличение на стойността.


Защо точно сега е изгодният момент за инвестиции в собствени жилища във Виена? Отговорът е от Маргарита Александрова-Фечер, която от 7 години се е специализирала в обслужването на български и руски клиенти. „Цените на жилищата се покачват, а разрешенията за строеж намаляват. Защо в Австрия цените на жилищата растат, може много лесно да бъде обяснено с цифри. Строят се по-малко нови жилища, докато търсенето, особено от страна на инвеститорите, остава голямо. През 1995 година издадените 66 700 разрешения за строеж на жилища поставиха рекорд за последните 20 години, но през 2009 година бе отбелязано най-ниското им равнище – едва 35 800. И нещата вървят натам, че 2010 година надали ще е по-добра. Прогнозират се 38 900 броя. Според Института за недвижими имоти, строителство и жилища годишно са необходими 42 000 разрешения. Съгласно актуалната прогноза на австрийския статистически институт и на Конференцията за териториално устройство населението на Виена ще се увеличи с 15 % до 2030 година.

От началото на годината цените на пазара на недвижимите имоти във Виена се покачват по-плавно отколкото през последната година, но пък за сметка на това непрекъснато. От януари цените за собствени имоти растат с 2.7 %, а на наемите – с 1.9 %. По-високият ръст при покупка на имоти се дължи на сигурните инвестиции в недвижима собственост, обясняват експертите по недвижими имоти Маргарита Александрова-Фечер и съпругът й Вилхелм Фечер, който с шестте си бюра RE/MAX е сред най-успешните брокери в Европа.

От юли цената на квадратния метър за собствени обекти се е повишила с 1.8 % от 3 260 евро на 3 318 евро в момента. През летните месеци наемите са се повишили с 0.5 % от 12.85 евро до средно 12.91 евро за квадратен метър.
„Поради добрите икономически показатели и несекващото търсене на престижни собствени имоти с много добро и добро местоположение очакваме до края на годината още едно покачване на цените”, прогнозират Александрова и Фечер. Според тяхната преценка до края на годината цената за собствен имот ще превиши с близо 3.2 % нивото от предходната година. По всяка вероятност в края на 2010 година наемите ще са се повишили с 2.5 %.

Най-високите наеми във Виена плащат в Инере Щат (18.87 евро), Дьоблинг (16.35 евро) и Херналс (15.71 евро). Под 10 евро за квадратен метър в момента са наемите само в Зимеринг (8.75 евро), Фаворитен (8.58 евро) и Лизинг (9.49 евро). В централните райони се плаща среден наем от 14.16 евро за квадратен метър, докато в по-крайните средната цена възлиза на 12.10 евро.

Виена определено е град, който се радва на постоянен приток на хора – защото фирми установяват бизнеса си тук или пък, защото се запазва интересът за следване и работа в града.

Понастоящем обаче на растящото търсене на жилища във Виена не се отговаря със съответни проекти за ново строителство, което води дотам, че ножицата между предлагането и търсенето ще продължи и занапред да се разтваря все повече и повече. Делът на търсещите жилище под наем се е увеличил чувствително. В резултат на това през следващите години наемите във Виена в най-добрия случай ще се задържат на сегашните нива.
Който бяга от дългосрочните перспективи и търси по-скоро сигурност, може да инвестира в Австрия пряко в жилищни имоти – възможност, която е много актуална, както показва търсенето на жилища за подсигуряване на старините . Такива жилища дават висока сигурност и самите инвеститори могат да ги ползват в бъдеще, ако искат.*

РЕ/МАКС ДЦИ Елит, един от пазарните лидери в тази сфера, гарантира отдаването под наем на жилищата за срок до десет години. Ако обектът остане незает, дружеството поема режийните разноски и гарантира месечния наем, докато бъде намерен нов наемател. С гаранцията на наема се обещава и доходност между 3.5 и 5 %. Фирмата предлага комплексно обслужване при покупката и продажбата на недвижими имоти. Освен търсенето на купувач и обект това включва и консултации при отдаването под наем, а също и управление и финансиране. Целият този пакет от услуги струва на клиента 10 % от годишните му постъпления от наема. Ако недвижимият имот бъде закупен чрез РЕ/МАКС Елит Маргарита Александрова-Фечер предоставя отстъпка от 50 %.

Българката магистър Маргарита Александрова-Фечер, която от 30 години живее в Австрия и от 8 години работи успешно в сектора на недвижимите имоти, отправя предупреждение от необмислена покупка. За да се реализира добра доходност от наема, трябва местоположението и видът на недвижимия имот да бъдат правилно избрани. Тя съветва да се инвестира в жилища ново строителство от 50 до 80 кв.м. Размерът на инвестицията, респ. покупната цена на жилището трябва да е между 120 000 евро и макс. 250 000 евро. В този ценови диапазон се движат типичните жилища за подсигуряване на старините, които в продължение на 10 години не могат да бъдат използвани за лични цели.

Има много изгоден инвестиционен модел, който в момента усилено се предлага на пазара. Става дума за жилища под наем, за които се начислява т. нар. „мирновременен наем”**  в размер на точно 4 евро за кв. м. В повечето случаи наемателите са хора над 70-годишна възраст. На топ локации и в топ сгради във Виена жилищата се продават за покупна цена между 1 200 и 1 900 евро за кв. м. Голямото предимство на подобни жилища е, че те се оценяват в много нисък размер. Понастоящем такива жилища се продават средно на 60 % от реалната им пазарна стойност. Естествено доходността е по-ниска, но при смърт на наемателя може да се реализира огромна печалба при бъдеща продажба.

Заради тези специфики на местния пазар Маргарита Александрова-Фечер съветва хората да ес консултират само с лицензирани брокери и предупреждава за нелегалните им колеги във Виена, които нямат държавен лиценз и не са регистрирани като брокери. В Австрия всеки брокер трябва да положи държавен изпит, за да получи този лиценз. Ако желаете да инвестирате в Австрия, изисквайте първо този лиценз, преди да се доверите да брокера, казва тя.

Маргарита Александрова-Фечер е родена в София и живее повече от 30 години във Виена. Преди повече от 7 години тя се е специализирала изцяло в пазара на недвижими имоти във Виена. От 2004 година фирмата й РЕ/МАКС ДЦИ-Елит Фечер & Партнер КГ е най-добрата група бюра в рамките на австрийската мрежа РЕ/МАКС. С помощта на около 100 служители фирмата предлага ексклузивно точно 1 000 обекта, а благодарение на сътрудничеството с всички реномирани брокери може да бъде изпълнено всяко желание за недвижим имот.

За допълнителна информация 1040 Виена, Опернгасе 28, тел. 0043 699 12083141 или имейл office@remax-elite.at.

* В Австрия може да се купи жилище от частни лица със собствени средства или с привлечен капитал и после се отдава под наем. С наема се погасява кредитът. Най-късно при пенсиониране кредитът е погасен и собственикът на жилището получава наема като допълнителна пенсия или пък сам се нанася в жилището, за да не плаща досегашния си наем.


** Тъй като след Първата световна война повече от две трети от жилищата в Австрия са били пренаселени, през 1917 година се въвежда този максимален наем за защита на войниците и техните семейства от увеличения на наемите и прекратяване на договорите