Първата стъпка е страните – продавач и купувач да посетят банката-кредитор на продавача, обяснява брокер Десислава Щебетовска. Там те трябва да получат информация относно размера на кредит на продавача и дали не е в просрочие(трябва да се уточнят лихвите за това просрочие, тъй като те се начисляват ежедневно).

Много важно е в предварителния договор между страните точно и ясно да се опише правното състояние на имота, съветва експертът. Да се опише, че върху същия имот е учредена договорна или законна ипотека, вписана в Агенция по вписванията. Описва се нотариален акт, че за същия няма учредени други ипотеки, наложени възбрани и други тежести и обезпечения, ограничени вещни права в полза на трети лица.

В предварителния договор купувачите (ако купувачите купуват чрез банка) трябва да се задължат да предоставят на продавачите най-късно в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажбата, заверен при нотариус. Той трябва да е вписан в регистъра на Нотариалната камара.

Също така е необходимо и удостоверение за отпуснат банков кредит с определен от банката-кредитор лимит. В него да се удостоверява, че по сметка на продавачите ще бъдат преведени парите до размера на продажната цена (този размер може и да е по-малък, зависи от кредита на купувачите).

В предварителния договор продавачите трябва да се задължат да предоставят на купувачите писмо-ангажимент, удостоверяващо размера на ипотеката им. Трябва да има и ангажимент от страна на банката, че след предоставяне на удостоверение за тежест и от АВ, от което е видно, че банката-кредитор на купувача е първа по ред, учредила ипотека, ще преведе (освободи) парите по сметка на продавача.

Продавачите трябва да се задължат, след превеждането на сумата за окончателното плащане на цената, да внесат нареждане за пълно предсрочно погасяване на кредита и да подадат молба за заличаването на договорната ипотека в полза на банката.

Като цяло в предварителния договор трябва перфектно да са изяснени както правното състояние на имота, така и произтичащите според спецификата на покупката (с кредит или без)действия.

Ипотекиран имот може да се закупи с кредит от купувача, може да се закупи и кеш (без кредит). В предварителния договор всичко трябва да е подробно описано според специфичния случай. Договорът трябва да е юридически издържан и страните да са максимално защитени. Когато това е така, рискове няма.

Адвокат Милена Миткова допълва, че е задължително в предварителния договор за покупка на имота да е описано как ще стане плащането. А именно: “Сума в размер на...ще бъде преведена от купувача по сметка на “банка”, във връзка със задължения на продавача към “банка” по ипотечен кредит”.

В противен случай може купувачът да плаща два пъти. Веднъж по задължение на основание предварителен договор и втори път – без всякакво основание да превежда пари на банка, с която няма правни отношения.

Рискове няма, стига нещата да са изпипани както трябва, твърди консултант Младен Садинов. Ако ипотеката е в полза на банка, то тогава е необходимо едно удостоверение, от което да се вижда размерът на задължението (главница, лихви, други начислени такси).

Тогава в предварителния договор се записва, че част от сумата ще се преведе по сметка на клиента в банката-кредитор и ще послужи за пълното погасяване на кредита и всички допълнителни разходи, свързани с това. Ако кредитор е друго лице – физическо или юридическо, трябва декларация за ангажимент за заличаване на ипотеката след погасяване на задължението.

Подготовката на тези документи е задължение на продавача. Много често покупката на ипотекиран в банка имот е за предпочитане, защото това означава,че всичко около имота (документално) е наред. Ако обаче става въпрос за имот с няколко ипотеки – тогава по-добре потърсете нещо друго,съветва експертът.

 

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.