Собственик на ипотекирано жилище решава да го продаде чрез брокерска къща. Намира се купувач, сделката се заверява нотариално и се упоменава, че новият собственик поема изплащането на апартамента, докато ипотеката не бъде погасена. Дотук всичко изглежда в реда на нещата.

След години обаче старият собственик на вече отдавна продаденият ипотекиран апартамент решава да изтегли друг кредит. В банката с изненада разбира, че старата му ипотека си стои с пълна сила и затова му отказват нов заем. Какво следва да се направи и как да избегнем подобно развитие на една на пръв поглед рутинна сделка?

Ако подобна сделка е направена с агенция, това е проява на изумителна некомпетентност, категоричен е консултант Ивелин Косев. Още повече, ако е вярно, че и нотариус може да изповяда подобна сделка.

Експертът обяснява, че ипотеката трябва да бъде прехвърленана новия собственик, който респективно се превръща в длъжник. Това означава, че банката трябва да го одобри като платежоспособен.

Но дори така, тежестта е върху имота, така че ако не се обслужва и ако не се плащат редовно вноските, банката ще вземе апартамента, без значение кой се води собственик. И така настоящият собственик в даден момент може да се окаже без жилище, което прави проблемът е повече негов, отколкото на продавача.

За стария собственик основната грижа е, ако/когато дойде време банката да продава имота, дали ще успее да го продаде на остатъчната стойност на ипотеката. Защото ако сумата по евентуална продажба чрез съдия-изпълнител не е достатъчна, то продавачът ще продължи да бъде длъжник на банката с остатъка от кредита, посочва Косев.

Ако имотът бъде обявен на публична продан, губи купувачът, не продавачът, потвърждава адвокат Милена Миткова. Но в случай че ипотечният договор не е бил преоформен и продавачът все още фигурира като страна по него, ако сумата от публичната продан не е достатъчна за целия дълг, банката ще търси остатъка от него.

Полезните ходове в случая не са много, признава специалистът. Много зависи какво и как е записано в нотариалния акт за продажба. Дори сделката да бъде развалена поради неизпълнение, дългът към банката пак си остава.

Ипотеката не е пречка за продажба на имота и няма каквито и да било ограничения за сключване на сделка. Също така няма и задължение ипотеката да се прехвърли автоматично на новия собственик, освен ако всички страни – продавач, купувач и банка – не са пожелали това. Което на свой ред се оформя като нов договор между банката и купувача.

Сделката не е нелегална, допълва юристът. Ипотеките се вписват, регистърът е публичен, а купувачът е съвсем наясно, че има ипотека. В този смисъл, за продавача няма опасност да му бъде повдигнато обвинение в измама. Но и купувачът няма как да бъде принуден да оформи документите на свое име, освен със сплашване за разваляне на сделката по някаква причина.

Ипотекираният имот есобственост на купувача, а не на банката, както погрешно смятат някои хора. Тя единствено има вписана ипотека в нейна полза, което се явява тежест върху имота. Но това по никакъв начин не променя собствеността, нито ограничава правото на собственика да го продава, дарява, заменя и ипотекира колкото пъти пожелае.

Ако основното притеснение на продавача е, че не може да изтегли кредит, каквото и да се разбере с купувача,ще продължи да „свети“ в кредитния регистър като неизправен длъжник по кредит още дълги години, предупреждава Миткова. Дори и кредитът да бъде платен, това не променя информацията, че лицето е просрочило задълженията си.

Затова при сключване на подобни сделки страните трябва да бъдат много предпазливи. Този казус е чудесен пример как нещо на пръв поглед съвсем очевидно и елементарно може да се превърне в безкрайно ходене по мъките и да причини огромни финансови загуби.