Изминаващата 2009-та е една от най-тежките за имотния сектор години каза пред DarikFinance.bg Орлин Владиков, заместник-председател на Националното сдружение "Недвижими имоти". По думите му от началото на 2009 г. понижението като цяло в жилищния и търговския сектор е около 20-30%, като най-тежко са засегнати офисният сектор и ваканционните имоти. Значително понижение има и при наемите. Публикуваме целия анализ за сектора на недвижимите имоти на експерта изготвен специално за DarikFinance.bg.

Трябва да се каже с категоричност, че анализът на пазара на недвижимите имоти в ретроспекция, от началото на прехода и формирането на пазарна икономика, действително показва, че 2009 г. бе една от най-тежките на пазара.

Какво е най-характерното за цялата година?

Това е категоричният извод, че и в жилищния, и в търговския сектор отбелязваме драстично поевтиняване на недвижимите имоти, които общо като цяло от началото на годината загубиха от стойността си около 20-30%.

Същевременно с огромно съжаление отчитаме, че нарасналата предприемаческа активност през периода 2005 г. – средата на 2008 г. и драстичното увеличаване на чуждестранните инвестиции, отбелязаха сега сериозен спад. В момента в областта на инвестиционната и предприемаческата активност е налице значителен спад, предпазливост и изчакване, като стратегия, която осъществяват строителните и предприемаческите дружества, включително и чуждите инвестиции.

По отношение на чуждестранните инвестиции ние години наред се радвахме на сериозно чуждо присъствие, на това, че България бе открита като изключително аткрактивна дестинация в областта на инвестициите в недвижими имоти, но през 2009 г. отбелязваме значителен спад.

Най-големият спад като цяло се наблюдава в областта на изграждането на офиси клас А и Б, както и покупката на апартаментни комплекси в курортните комплекси като второ жилище. Това са малки и средни инвеститори, като началото бе отбелязано от „британската инвазия” в България, впоследствие забелязахме и интерес от граждани от скандинавските страни, от ФРГ, прибалтийските държави, имаше изключителен интерес и от граждани от Средния Изток - Катар, Оман, Бахрейн и Кувейт. В последните години изключително много имоти бяха купени от гръцки граждани, които направиха сериозни инвестиции в зимните ни курорти.

Сега чуждите инвестиции са на базата на предварително сключени договори или нереализирани докрай инвестиционни намерения от предходните години. Те се изразяват в довършване на започнати обекти или на изграждане на обекти, чийто разрешения са получени в предходните години. Причините за това са няколко.

На първо място разбира се, това е световната криза и сложното достигане до финансиране от страна на банките, което почти е замряло.

На второ място е немотивираното чувствително повишаване на цените на имотите в България и свръхочакванията на някои, които започнаха още при придстоящото присъединяване на България към ЕС и НАТО. И очакванията, че след като ние станем членки, едва ли не тук ще настане бум на търсенето на недвижими имоти, което пък доведе до немотивираното повишаване на цените, които както бяха едни от най-аткрактивните в Европа, след немотивираното повишаване достигнаха до равнища подобно на тези в ЦИЕ.

Третата причина за чуждестранния отлив на инвестиции е липсата на професионална, целенасочена и регулярна задгранична реклама на България, като туристическа дестинация, като културно-историческо наследство, независимо, че България дава много добри правни и други рамки за чуждо присъствие, и за предприемаческа активност в страната. Имаме изключително аткрактивно данъчно законодателство, включително 10% корпоративен данък, но всичко това не беше последователно, методично и регулярно показвано на нашите задгранични партньори, на изложенията и форумите за недвижими имоти.

И на четвърто място оттеглянето на предприемаческата активност на чуждите инвеститори се дължи на вътрешни, наши причини. Криминогенна обстановка, раздухвани в медиите всекидевни скандали и показване на лош имидж на страната и създаване на една неблагоприятна среда от страна на медиите, което накара много чужди инвеститори да бъдат предпазливи или да замразят грандиозни проекти, които те имаха по отношение на България.

И накрая бих посочил и това, че някои правителствени и неправителствени представители в последните 1-2 години шумно започнаха да прокламират, че инвестициите в недвижими имоти от страна на чужди юридически и физически лица не носят нищо добро, че не създават принадена стойност и т.н, а нека не забравяме, че влязоха няколко милиарда евро у нас. Те доведоха до подобряване на жизнения стандарт, до подобряване на покупателната способност на населението, до това България да бъде преоткрита от милиони любители на нашата природа и курорти.

Сектори на недвижимите имоти

Може би най-драстичен спад в цените на недвижимите имоти наблюдаваме в офисния сектор и при търговските площи. Където липсата на предлагане на подобни офисни площи в близкото минало доведе до много сериозна предприемаческа активност и бурно строителство.

Трябва да се каже категорично, че предлагането изпревари търсенето и затова ще дам следния пример. В момента имаме ново строителство на 1 250 000 кв.м. офисни площи клас А и Б само в София. А не беше направен необходимия маркетинг, проучване. Бяха изляти милиарди за изграждането на офиси, които сега трудно ще бъдат отдадени под наем или продадени. Ето един пример. Ако примем, че имаме незаети 1 250 000 кв. м. офисни площи само в София и ако един среден офис от 200 кв. м. е необходим за една фирма, това означава, че 6 250 нови фирми трябва да преоткрият своя офис и да го наемат или купят, което при сериозната криза в която се намира светът и България прави наемането или продаването на тези офиси почти непосилна задача.

Ако през 2006 г. – 2007 г. продажните цени на офисите бяха стигнали средни цени от 1800 евро/ кв.м., в края на третото тримесечие на 2009 г. констатираме спад на цените до 1200 евро средна цена, което говори за един чувствителен спад.

Подобно е положението и при наемите. Ако през 2007 г. цените на наемите в офисни площи клас А се движеха в рамките на 12-18 евро/ кв. м., през третото тримесечие на 2009 г. има спад от 30-35%, което показва, че има свръхпредлагане на офис площи и трудна реализация на сделки при продажбата им, както и при отдаването им под наем.

При търговските площи – магазини, логистика и т.н трябва да се каже, че България изгради сериозна логистична и търговска магазинна площ в рамките на 3-4 години. Тук се настаниха сериозните европейски вериги за хранителни и промишлени стоки. Въпреки кризата България продължава да бъде интересна дестинация за нови търговци, които търсят площи. Проблемът при реализацията са немотивираните завишени цени на земята в очертанията на големите градове и липсата на гъвкавост при продавачите, които въпреки кризата продължават да държат високи цени. Иначе нови вериги идват на българския пазар, така че в тази област не се констатира драстичен спад.

Драстичен спад има при отдаването под наем на търговски площи. Ако в миналото имахме изключително високи цени на централните улици в София, Варна, Пловдив и Бургас, интересът вече се измества към наемане на офисни площи в търговските вериги в моловете, което доведе до спад на наемите в централните търговски улици, а и до спад на продажните им цени. В момента наемите на сериозни търговски площи и офиси се движат в рамките на 18-40 евро/ кв. м., в някои райони до 80 евро, но това са суперлуксозни търговски площи, като през 2009 г. констатираме спад на наемните цени в рамките на 20-25%.

При жилищното строителство също има спад на цените в рамките между 30-40%, в някои райони спадът е 10%. Най-засегнати са градовете със свръхпредлагане – София, Варна, Пловдив, Бургас, където в различните сегменти спадът на цените се движи от 11% до 30%. Или ако в началото на 2008 г. средната цена на един апартамент в периферната част на града достигаше цена от 1500-1600 евро/ кв. м. за ново строителство довършено докрай, то сега цените и реалните сделки, на които се продават такива жилища е 1 000 евро. В централната част на София, също и във Варна цените в миналите години /средните цени/ се движеха между 1800-1900 евро/ кв. м. спадът, който виждаме през тази година е до 1200-1400 евро в централната част на тези градове. Говоря за различните сегменти, характеризирани от локацията на имота, от довършителните работи и т. н. Затова казах, че в някои сегменти спадът е от 10%, а в други до 30%.

Ваканционните имоти може би отбелязаха най-драстичен спад. Изчакването и предпазливостта от страна на купувачите при тях е най-осезаема и видима. Ако през 2006 г. ние се радвахме като констатирахме първите британски заселници в страна и прогнозата бе, че ще имаме поне 200-300 семейства, които трайно се установяват в България, през 2009 г. вече почти няма сделки по отношение на къщи или апартаменти втори дом в курортните ни комплекси.

В миналото знаете, че имаше буквална инвазия на покупка на къщи в културно-историческите населени места, в района на Банско, Албена, Елхово, Балчик, Пампорово, Боровец през 2009 г. почти няма реализирани сделки или те се броят на пръстите на двете ръце. Просто търсенето е сведено до минимум.

Подобна недобра картина има и при летните ни курорти, където имаше свръхтърсене на апартаменти в комплекси от затворен тип или в самостоятелни сгради, преди всичко на първа линия. Там цените на първа линия през 2006 г. - 2007 г. бяха стигнали за супер-луксозни къщи фантастичните 3 500 евро/кв. м. Сега тези цени се понижиха с 30% и „0” търсене. Имаме отделни сделки в комплексите, които са изградени до голф игрищата, където купувачите инвестират своите средства поради драстичния спад на цените, отличната инфраструктура, но търсенето през 2009 г. бих казал, че е в пъти занижено спрямо 2007 г. – 2008 г.