В началото на 2008 г. пазарът на недвижими имоти в България се радваше на добра перспектива, но през второто полугодие се изправи пред предизвикателствата на световната финансова криза, което значително промени хода на развитие не само в сферата на бизнес имотите, но и в жилищния сектор, се казва в доклад на FORTON. Влиянието на финансовата криза се прояви в страната посредством затегнатите мерки по отпускане на кредити и увеличение на лихвените проценти, които в определен момент доведоха до пълен застой в процеса на финансиране. Така липсата на кредитен ресурс на практика спря изграждането на множество проекти, част от които прибързани и неконкурентни и осъществи естествен подбор на проектите на пазара. В последните месеци на 2008 г. се наблюдаваше намаление на строителната активност спрямо началото на годината, като постепенно това даде своето негативно отражение и върху заетостта в строителния сектор.

Пазар на земя

Основно влияние при бъдещото развитие на проектите оказва пазарът на земя, на който през изминалата година се наблюдаваха най-съществени спекулации в ценовите нива. В резултат на високите цени редица проекти бяха нелогично оскъпени. И в момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при нелогично високи цени и съответно не позволяващи възвръщаемост от инвестицията в тях. Цената на земята обикновено формираше до 30% от стойността на готовото строителство, което не винаги представляваше изгодна инвестиция за инвеститорите. В края на 2008 се получи голямо предлагане и занижено търсене, което логично започна да понижава цената на земята.

Жилищни имоти

В жилищния сектор наблюдаваният ценови ръст от 15% за големите градове през първата половина на годината доведе до съревнования не само сред потенциалните купувачи, но и сред самите инвеститори кой първи да купи или да започне да строи. През 2008 г. продължи реализирането на множество жилищни проекти без осигуряване на необходимата инфраструктура. Надпреварата се базираше главно на стремежа за бърза печалба от спекулативното вдигане на цените. В крайна сметка наложените ограничения при отпускането на ипотечни кредити през третото тримесечие на годината отдръпна голяма част от купувачите и остави на пазара само тези, които не разчитат на финансиране от банките при покупка на жилища. Така хората, разполагащи с налични средства имат значително по-голям избор в настоящата ситуация на увеличено предлагане и спадащо търсене. Същевременно конкуренцията сред инвеститорите наложи редуциране на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без необходимата инфраструктура.

Така в последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени в някои райони и спад до 15% в други. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за 2008 г. се изразява в ръст от 12%, като в тази цифра е отчетен засиления растеж през първата половина на годината и последващия спад за периода октомври – декември 2008 г. Същевременно при готовите жилища ръстът продължи макар и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20-22 % в цените на жилищни имоти в страната*.

Офис площи

Изминалата 2008 г. не беше динамична за офис пазара в България по отношение на инвестиционни сделки и завършени нови площи въпреки добрия старт със стабилни и сравнително високи наемни нива и доходност от 7,5%. И докато интересът към моловете се запази през изминалата година, то пазарът на офис площи отбеляза известен спад, както в отдаването под наем, така и по отношение на продажбите. Сделките с офиси представляват едва 6-7 % от извършените през годината транзакции с недвижими имоти. До известна степен липсата на големи инвестиционни продажби се обяснява с факта, че през 2008 г. бяха завършени едва 3-4 по-големи офис проекта, сред които София Бизнес Център с отдаваема площ от 23 600 кв.м., Авто Юнион център – 9 400 кв.м., Екс Ес Тауър – 5 440 кв.м.

Редица инвеститори осъзнаха, че нива от 15,00 – 17,00 евро/кв.м. за клас В офиси с локация в крайните квартали на София са непостижими за момента, което доведе до естественото установяване на по-ниски нива от 11,00 – 13,00 евро/кв.м.

В изводите на доклада се казва, че в условията на глобалната криза България беше сериозно засегната в сферата на недвижимите имоти. Основните ефекти от финансовата криза в сектора се изразяват в спад в цената на земята, забавяне при наемите на търговски площи и понижение на наемните нива.

Прогноза за развитие на пазара на недвижими имоти в България през 2009 г.

Основните очаквания за 2009 г. са в Европа стагнацията да продължи. Глобалното забавяне в сектора на недвижимите имоти ще има своя негативен ефект и върху България. Една от тенденциите, която вече се наблюдава и очакваме да се засили през следващата година, е оттеглянето на по-рисковите чужди инвеститори от българския пазар и навлизането на по-консервативните немски и австрийски компании и фондове. Някои американски компании също проявяват интерес към региона и през есента на 2008 г. станахме свидетели на придобиването на Сити Център София от Heitman European Property Partners. Американската Federal Development също стъпи на българския пазар посредством учредяването на съвместно дружество с Петрол Холдинг.

Ценови спад на пазара на земя и последващо движение на цените на парцели спрямо цените на готовото строителство.

Пазарът на земя в големите градове в страната все още е силно надценен, Все още има разминаване между ценовите нива на предлагането и насрещното търсене и в резултат редица терени, подходящи за строителство остават свободни. Понижението на цените на земята през 2009 г. е едно задължително условие за стабилизиране на пазара, като стойността на земята е желателно да бъде около 15% от общата инвестиционна стойност. При парцелите, предназначени на развиване на логистични проекти, в общия случай един проект би се реализирал успешно при ценови нива на земята до 35 – 40 евро/кв.м.

Спад през първото полугодие на 2009 г. и последващо раздвижване в жилищния сектор

Сега пазарът на жилищни имоти изпитва трудности именно от завишените ценови нива, в резултат на което към момента се наблюдава застой на част от цените и спад при други. Този процес е породен до голяма степен от множеството бързи проекти (без налична инфраструктура и добри условия за живеене), които се появиха на пазара в последната година както и на затегнатите мерки за кредитиране на купувачите на жилищни имоти. Силен ефект в посока намаляване на цените на жилищни имоти ще имат и ограничените възможности за финансиране от банките. Считаме, че това положение ще продължи до отсяването на качествените проекти и сериозните инвеститори. По отношение на продажните цени на жилищни имоти очакванията са в посока спад или в най-добрия случай застой на ценовите нива за по-качествените проекти. След първоначалния спад през първото полугодие на 2009, очакваме по-голяма активност на жилищния пазар през втората половина на 2009, когато купувачите ще възприемат новите ценови нива като изгодни и ще започнат отново да купуват.

Решаваща година за пазара на търговски площи в България

През 2009 г. е планирано да бъдат завършени най-голям брой молове и търговски центрове в страната, предоставяйки на пазара близо 391 хиляди кв.м. търговски площи. Това значително ще повиши коефициента търговска площ на глава от населението (69,15кв.м./1000 души), като при успешното реализиране на проектите през следващата година България се очаква да настигне Хърватия и Гърция по този показател. Така от една страна увеличеното предлагане на търговски площи в страната ще доведе до нарастване на конкуренцията сред моловете и стремеж към подобряване на условията за привличане на по-известни международни и местни брандове. Това ще облагодетелства наемателите, които вече ще имат по-широк избор и по-големи възможности за договаряне на изгодни наемни нива. От друга страна обаче успехът на новите търговски центрове зависи не само от наемателите, но в основна степен от потенциалните потребители на стоките и услугите в тези обекти.

 

*Отчетеният ръст е по офертни цени, тъй като в последните три месеци броят на сключените сделки значително е паднал и продажните цени по тях не са показателни за ситуацията като цяло.