Промоционални оферти, лизингови схеми, бонуси и „гаранции” за осигуряване на банков кредит – това са само част от сламките, за които давещи се строителни фирми се хванаха, за да си уловят „рибки”. Който се хванал – хванал, който изгорял с капаро – изгорял, който пък "минал метъра" и се сдобил с дълго мечтаното от него жилище по нова, модерна за разклатения пазар схема – честито!

Какви са капаните на капарото, за какво да внимаваме, когато купуваме жилище директно от строителя или пък жилище, обременено с ипотека – коментар на адвокат Бисерка Маринова, която е и собственик на агенция за недвижими имоти.

 

Заради кризата и спада на имотния пазар от известно време насам се предлагат различни изгодни на пръв поглед за купувача схеми за покупка на жилище. Какви опасности дебнат от тях?

За да активизират своите продажби, някои строители предлагат различни варианти при договарянето на новото строителство. Освен намаляването на първоначално внасяната сума за сключването на предварителен договор, привлекателни са две други схеми. Първата се използва отделно на пазара и е свързана най-вече с изискванията за гаранции от страна на чуждестранните инвеститори. Сумата се предава от банката на продавача едва след изповядване на сделката и след получаване на удостоверение за тежести. Втората предлагана схема е още по-интересна. Става въпрос за т. нар. продажба с обратно изкупуване. Това звучи много добре, защото създава у купувача чувството, че ако не може да обслужва ипотечния си кредит – може да развали продажбата. Но остава един много сериозен въпрос – дали строителната фирма тогава ще бъде все още действаща и ще има ли средства, с които да върне платената цена.

Какви проблеми биха могли да възникват при купуване на имот, върху който има ипотека към банка? За какво трябва да внимават клиентите при сключването на директна сделка със собственика или пък при участие в търг за публична продан?

При покупката на ипотекиран имот е задължително да се договори с банката дали с част от цената ще се погаси ипотечното вземане или договорът за кредит ще бъде прехвърлен на купувача, ако банката го одобри. Аз лично не бих съветвала купувачите да ползват предварителен договор. До нотариалната сделка те нямат каквито и да било гаранции за прехвърлянето на собствеността. Що се отнася до покупката на имот чрез публична продан, този способ дава възможност да се закупят имоти под пазарната им стойност. Трябва, обаче, да се знае, че действията на съдебния изпълнител могат да бъдат обжалвани в определени от закона случаи. Съществува вероятност да има трети лица, които да имат претенции, че имотът, който се продава, е тяхна собственост, а те не са нито длъжници, нито попечители по вземането. Така че, проверките, които прави банката при отпускане на кредити и тези, които се правят при публичната продан, формално намаляват риска, но те не са еднозначни с правен анализ, нито пък изследват например дали продавачът няма производство по несъстоятелност, заради което сделката може и да бъде обявена за недействителна.

Какви са капаните за купувача при покупка на имот „на зелено” в разгара на кризата и как той може да си търси правата при неизпълнение на договора от страна на инвеститора?

Не е пресилено да се каже, че най-много рискове крие покупката на незавършено строителство при реална опасност много от строителните фирми да не успеят да спазят уговорените срокове или изобщо да не стигнат до въвеждането в експлоатация на започнатия обект. В крайна сметка, може да се стигне не само до загуба на собствеността, но и до загуба на внесените средства. И зависи от това какъв е видът на подписания договор – дали той е предварителен или вече има вече изповядана нотариална сделка. Отношенията могат да бъдат много усложнени, ако строителят е получил правото на строеж срещу обезщетение. При неизпълнение на поетите задължения към собствениците на терена има опасност договорът да бъде развален и това да доведе до отпадане правата и на купувачите „на зелено”.

Много хора сключват предварителен договор за покупко-продажба на имот, но не успяват да осигурят парите. Какви са начините да си гарантират безпроблемно връщане на внесената в аванс сума? В какви капани може да попадне купувачът при предоставяне на т. нар. капаро и как след това да си търси правата?

Масова практика беше даваната при сключване на предварителен договор сума да се означава като капаро или задатък, което води до загубата му, ако купувачът се откаже от сделката. Съвсем друго е положението, когато в договора е записано, че дадената сума е авансово платена част от цената. И в случай на разваляне на договора, като например – несключване на нотариалната сделка в определен срок, сумата подлежи на връщане на купувача. Възможен е и един междинен вариант, в който се предвижда, че в случай, че предварителния договор, поради неизпълнение на задълженията на купувача, не бъде остойностен, продавачът може да задържи част от дадената сума като неустойка, а не като капаро. За мен това е най-справедливото решение. И държа да подчертая, че при неосигуряване на финансирането, обикновено поради неодобряването от страна на кредитната институция, не е обективна причина и не води автоматически до освобождането на купувача от отговорност. Той може да си получи обратно платената сума, вписана в предварителния договор, само ако тя не е договорена като капаро.

Какъв е нормалният размер на предоставяната сума в аванс от купувача, тъй като няма законово определен минимум и максимум?

Както при всички пазарни взаимоотношения, всичко зависи от интереса на двете страни по конкретната сделка, възможно е продавачът да е притиснат от различни обстоятелства и да е обявил много ниска цена, но да поставя изискването за внасянето на по-голяма сума при подписването на предварителния договор. Когато, обаче, в същия ценови диапазон и при аналогични имоти в даден пазарен сегмент има голям брой оферти, купувачът има основание да предложи по-малък размер на предварително внасяната сума, например, като най-често използвания е 10%. Има и нещо повече: някои от продавачите са готови да приемат разсрочено плащане или да удължат срока за финализиране на сделката далеч над обичайното доскоро - от един месец. Искам да подчертая, че не съветвам никого да сключва предварителен договор при неактуални документи или непроверени права на продавача.

Напоследък все по-често попадаме на обяви, в които продавачът на жилището гарантира осигуряване на банков кредит за финансиране на сделката – от 50% до 100% от стойността на жилището. Съществува ли наистина такава възможност, предвид факта, че много банки сключиха договор за финансиране строежите на редица фирми и имат интерес площите от тези сгради да се продават?

Нека не забравяме, че проучването се прави на кредитополучателя, а не на продавача. Няма пречка за подобно финансиране, стига купувачът да може да докаже трайни и високи доходи и да е в подходяща възрастова група. При активен пазар на имоти честа практика беше комбинацията от ипотечен и потребителски кредит. Но тъй като безработицата намали кръга на подходящите кредитополучатели, актуална стана лизинговата схема за финансиране на покупката. При нея се дава възможност да се изплаща имотът на лизингови вноски, което изглежда привлекателно, тъй като е съпоставимо с плащането на наем и не се прави такова сериозно проучване на кредитополучателя. Подчертавам, че собствеността при лизинга се прехвърля след пълното изплащане на имота, докато при ипотечния кредит това става със сключването на самия договор за покупко-продажба. И е много важно да се избере максимално сигурна лизингова компания, защото лично аз имам съмнение, че когато имотът се придобива на лизинг от строителя, дори и условията му да са много по-добри от тези на лизингово дружество, рисковете са многократно завишени.

А каква е законовата рамка за сключването на подобни сделки?

В момента в България няма закон за лизинга. Няма никакви ограничения кой може да дава на лизинг.

Подобни обещания с цел привличане на клиенти, обаче, са нелоялна търговска практика. С какви други обещания продавачите привличат клиенти? Къде е границата между реалността и измамата?

Нека не забравяме, че некоректността може да започне още от оферирането чрез посредник, който обявява, че няма да иска заплащането на комисиона от купувача. Това просто означава, че комисионата е сключена в обявената цена. На следващо място, ако една сграда е на начален етап от строителството, обявяването на много ниска цена едва ли ще покрие риска от довършването на строежа. Не е реално и да се очаква, че при ниска цена ще има високо качество на строителството, дори и да се стигне до въвеждането на сградата в експлоатация. Няма да се спирам на ценовия диапазон, защото той е различен за различните видове имоти и различните райони.

Освен новите схеми, много продавачи предлагат и бонуси към жилищата и офисите – например обзавеждане, гараж, паркоместа. Как тези бонуси трябва да бъдат отразени в договора за покупко-продажба? С какви проблеми може да се сблъска тук купувачът?

Да започнем отзад напред. Паркоместата са един болен въпрос за пазара за недвижими имоти и той все още не е решен нормативно – дали те са или не са самостоятелни обекти. Но да се върнем на бонусите. Такива бонуси предполагат купувачът да стане собственик, което означава, че трябва да се спази съответната форма. Ако става въпрос за недвижим имот, какъвто е гаражът, формата е нотариална. За движимите вещи ще бъде достатъчна и обикновена писмена форма, като обикновено се договаря една обща цена – за основния обект и за всички бонуси. Аз, обаче, бих препоръчала тази цена да бъде разбита по отделни обекти, защото това ще е съобразна гаранция, че при нищожност няма да се стигне до отпадане на правата едновременно върху всички придобити бонуси.

Когато човек по един или друг начин е “завлечен” от строител, каква е успеваемостта на едно съдебно дело и колко време средно отнема това?

Един процес, няма какво да се лъжем, въпреки новия Гражданско-процесуален кодекс от миналата година, въпреки всички направени реформи, производството е многоинстанционно и в крайна сметка говорим за няколко години.

Какво бихте посъветвали купувачи, които са поблазнени от възможността да се сдобият с атрактивен имот на по-ниска цена, но при по-висок риск?

За поставените капани вече говорихме. Рискът може да бъде ограничен като се избягва покупката на незавършени обекти, при цени, които са многократно по-ниски от предлаганите на пазара и да не се подценява сериозният правен анализ. Защото нотариусът не е адвокат на страните, нито пък съдебният изпълнител, който извършва една публична продан, извършва такава сериозна проверка.

Би ли била някаква гаранция за купувача проверката на фирмата в регистрите на Строителната камара?

Въведеният регистър на строителните фирми създава допълнителни гаранции, но нека не забравяме, че особено в бизнеса в момента има голяма динамика. Това показва, че към някакъв момент тази фирма е изпълнила определени критерии, за да бъде вписана в този регистър. Въпросът е доколко нещата са така и към датата на сключване на договора.

 

Има ли случаи, при които строителна фирма действително може да съдейства на клиентите си да получат банков кредит? Коментар на Екатерина Кирилова, директор „Маркетинг и клиентски сегменти” на УниКредит Булбанк.

Има ли възможност строителни фирми да дават на своите клиенти гаранции за осигуряване на кредит за финансиране на сделката? В много обяви се посочва, че фирмата дава гаранция за осигуряване финансирането на покупко-продажбата чрез кредит.

В последно време се появяват подобни обяви поради това, че банките преразгледаха политиката си за отпускане на кредити и станаха много по-консервативни. Гаранции не биха могли да се дадат. Да дадеш гаранция за някого – това означава д встъпиш с него в дълг. Мисля, че малко строителни фирми биха го направили. Има, обаче, и един друг ангажимент – фирмите да съдействат за отпускането на кредит. Да, би могло и има такава практика. Банките имаме договори със строителни фирми и приоритетно гледаме такива кредити, но това въобще не означава, че те ще бъдат отпуснати. Отпускането е пряко свързано и зависи от кредитоспособността на дадения клиент, тя се измерва по определи параметри – заплата, други задължения, данъчни задължения и т. н. Единственото, което натежава при работата с конкретни строителни фирми, е че ние като банки знаем, че даденият имот ще бъде завършен и сме сигурни във високата му ликвидност. И вие знаете колко случаи има в практиката на хора, които изтеглиха кредити от банки и закупиха имоти на зелено, а те все още не са видели бял свят. Пак повтарям, в никакъв случай не може да се гарантира отпускането на кредит, тъй като това е свързано с характеристиките на потенциалния кредитополучател. Преференции биха могли да се ползват, но гаранцията може да бъде дотолкова, доколкото банката е сигурна в качеството и ликвидността на дадения имот.

В такъв случай как потенциални купувачи на имоти могат да бъдат сигурни, че фирма, даваща им подобни обещания за съдействие, действително има сключен договор с банка за финансиране на съответния строеж?

Трудно би могло да се намери подобна информация, тя не се разпространява. Клиентите трябва да разчитат на качеството на самата строителна компания. Но пък по отношение на кредита бих посъветвала клиентите, когато тръгнат да купуват жилище, да обърнат нещата. Първо, за да са сигурни, че ще получат кредит, да проверят при какви условия и в какъв размер дадена банка би могла да им отпусне кредит. Тогава вече да си правят сметка колко могат да додадат като лично участие и да си потърсят имот. Също – да се насочат към фирми, които са ясни и точни на пазара, защото споменах – в практиката има достатъчно случаи на фирми, търсещи допълнително финансиране, защото не са докарали обектите си доникъде.

Все пак, много банки сключиха договори със строителни фирми за финансиране реализацията на техните обекти. Имат ли същите тези банки интерес да рискуват повече и да кредитират потенциални купувачи на имоти от същите тези обекти с оглед на това по-бързо да си върнат заетите на съответната фирма пари?

Да, разбира се, принципно е така. Но все пак – хората трябва да си погасяват кредитите. Защото иначе преливаме от пусто в празно. Ако след половин година клиентът започне да изпитва затруднения да си погасява вноските – това означава, че е прехвърлен проблемът от едната страна на другата. Разбира се, предпочитаме и за нас е добра тази верига – фирмата да е финансирана от нас и ние да отпуснем кредит на клиент, желаещ да закупи апартамент от нея. За нас е много добра тази схема, но пак повтарям – това в никакъв случай не гарантира на клиента, че ще получи кредит. Може да се дадат преференциални условия от гледна точка на ценовите параметри на клиентите на дадената строителна компания.