Днес ви представяме профила на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ. Той е създаден през декември 2004 г. за срок от седем години.

Предмет на дейност

Инвестиционната стратегия на дружеството е насочена към закупуването на недвижими имоти /парцели и сгради/ и към строителство и въвеждане в експлоатация на нови сгради. Фондът се стреми да инвестира набраните средства във висококачествени и доходоносни сгради с разнообразно предназначение - търговски, индустриални, жилищни и офис сгради, ваканционни имоти, както и в закупуването на парцели за бъдещо строителство. Дружеството инвестира в имоти на различни етапи на завършеност и развитие - от такива във фаза строеж до имоти с утвърдена оперативна история.
Веднага след покупките на сградите Фонд за недвижими имоти България сключи дългосрочни договори за наем с Доверие Брико, оператора на магазините от веригата Мосю Бриколаж. Договорите са със срок от 10 години с опция за подновяване след това.

Финансови показатели

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ реализира 1.16 млн. лв. печалба за третото тримесечие на 2009 г., показва отчетът на дружеството. Фондът е продал 2 786 дка през третото тримесечие на миналата година за общо 1.074 млн. лв. или при цена от 385.5 лв./дка. Продадената земя е основно в Северозападна България. Към 30 септември 2009 г. фондът има 37 725 дка земеделска земя.

През тримесечието ФНИ България АДСИЦ е продал един от притежаваните 36 апартамента в жилищна сграда Секвоя 2 в Боровец и е сключил предварителни договори за продажба на още два апартамента, което трябва да стане факт през четвъртото тримесечие.

Дружеството притежава имотите, в които се помещават два от магазините Мосю Броколаж в София и Варна, и получава месечен наем от 90 хил. евро.

През третото тримесечие фондът отдаде под наем още 1 500 кв.м от Камбаните бизнес център и изплати дивидент от 29 млн. лв., използвайки за целта и кредит от 5 млн. евро.

Продажбите за третото тримесечие на 2009 г. са за 2.6 млн. лв., спрямо 70.9 млн. лв. за същия период на 2008 г. За второто тримесечие продажбите бяха за 2.2 млн. лв., а за първото едва 683 хил. лв. Общо за трите тримесечия на 2009 г. продажбите на дружеството са за 5.5 млн. лв.

Пазарът за компанията

Стоян Николов, Първа финансова брокерска къща

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ се представи блестящо през изминалите 2 години с реализирана печалба в размер на 0.479 лв. на акция през 2008 г. и дивидентна доходност от 59%, гласувана от ОСА и разпределена на акционерите през 2009 г. Добре диверсифицираният портфейл от активи на дружеството във офис и търговски площи, земеделска земя и градски площи помогна в голяма степен за преминаване на ФНИ България през трудната за целия сектор на недвижимите имоти 2009 г. По-големи инвестиции и проекти на дружеството са Камбаните бизнес център, разположен в близост до Бизнес парк София, Мосю Бриколаж, градски площи в района на квартал Младост – София, гр. Велико Търново, Видин и земеделски земи в различни части на страната. Основните затруднения на ФНИ България през изтеклата година, които вероятно ще продължат и през следващите 2 година са задлъжнялостта на дружеството, при липсата на ефективен пазар и спадането на цените на недвижимите имоти в страна. Тези обстоятелства към момента чертаят недобър паричен поток през 2010 г., но своевременните мерки за продажба на значителна част от семеделските земи от портфейла с активи и достигане в момента на натовареност на наемните площи в Камбаните бизнес център до около 65% са предпоставка за регулярно обслужване на кредита на дружеството и посрещане на текущите му разходи. Въпреки липсата на ефективен пазар на недвижими имоти, което значително затруднява пазарната оценка на активите в портфейла на ФНИ България /правило, валидно и за всички други АДСИЦ/ дори и при прилагане на дискаунтов фактор, може да отбележим, че акциите на дружеството продължават да се търгуват с отстъпка за акционерите в размер на около 40 – 45% от Нетната стойност на активите. Проблем за инвеститорите е относително ниската дневна ликвидност на борсата, но въпреки това станахме свидетели през изтеклите няколко дена на покупко - продажба на 3% от акции на дружеството, което потвърждава запазването на интереса на институционалните инвеститори.

От компанията

Тодор Брешков, председател на съвета на директорите на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ

Г-н Брешков, как се отрази кризата на имотния пазар на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ?

Кризата се отрази и продължава да се отразява най-силно на имотния и стротелния сектор в България. Ето защо, Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ, като участник на този пазар, е силно повлиян от кризата.

Кризата се отразява на дружества като нашето основно в две посоки:

намалена ликвидност при пазара на имоти, водеща до практическа невъзможност за продажба на имоти и съответно реализиране на печалби от такъв тип сделки;

намалена възможност за финансиране и /или рефинансиране на проекти чрез банкови заеми или друг вид подобни инструменти.

Ето защо, през последната година ние се фокусирахме върху оптимизация на дружеството на оперативно ниво и поставихме ударение върху най-жизненоважните ни проекти за сметка на други, които замразихме или преразгледахме.

Къде инвестирахте средствата, набрани от борсата?

Фондът набра основната част от средствата, с които работи през финансовите 2005 и 2006 г., предимно от чуждестранни инвеститори. Регистрираният капитал е в размер на 60.45 млн лева. В таблицата по-долу ще видите пропорционалното разпределение на средствата по проекти и по сегменти. Също така бих искал да отворя една скоба и да спомена, че ФНИБ АДСИЦ вече е извършил един пълен инвестиционен цикъл – от набирането на средствата, през тяхното инвестиране и реализиране на проектите, до разпределението на дивидент обратно към акционерите през 2009 г. в размер на приблизително 30 млн. лв.

Планирате ли развитието на нови проекти през тази година? Имате ли замразени проекти?

Към настоящия момент не планираме инвестиции в нови проекти. Дейността ни през 2009, както и през настоящата 2010 г. ще бъде управление на текущите ни проекти, които генерират текущи приходи. От средата на 2009 година полагаме усилия и по посока оптимизация на текущите ни проекти и разходите на дружеството, което ще продължи и през 2010 година. Основен фактор в тази насока е справянето с кризата, която е особено осезателна в сектора на недвижимите имоти.

Според мен през следващите няколко години все повече АДСИЦ дружества ще преустановят дивелопърската си дейност и ще се ориентират към инвестиции в проекти с текущ доход, каквато реално е основната дейност на АДСИЦ по света.

От гледна точка на замразени проекти, имахме планове за строителство на ваканционно селище с ниско строителство до с. Лозенец, Община Царево, но още в началото на 2007г. гъстотата по Черноморието вещаеше труден изход, което ни накара да спрем и да преусмислим бъдещото развитие на този проект.

Отрази ли ви се спадът в наемите на офис площи или договорите са сключени преди да започне кризата?

Фондът притежава три сгради, в които отдава площи под наем. Две от тези сгради са отдадени под наем на веригата магазини Mr. Bricolage – в София на бул. Цариградско шосе и във Варна. Тези договори са сключени през 2006 година и са със срок от 10 години.

Другата сграда, която притежаваме и площите в нея са с офис предназначение е Камбаните Бизнес Център, намираща се до Младост 4 на Околовръстен път. Тази сграда беше завършена в разгара на кризата в средата на 2009 година и неминуемо спадът на наемите се отрази при отдаването на офис площите в нея. Въпреки това, ние винаги се стремим да бъдем гъвкави с нашите контрагенти и да търсим дългосрочните взаимоотношения в работата си и това е причината вече 65% от площите в Камбаните Бизнес Център да са отдадени под наем.

Какви са прогнозите ви за пазара на офис площи през тази година?

Проблемът с офис площите в момента е напълно различен от преди 2 години. Докато тогава основните притеснения бяха къде и на каква цена да се строи, за да се осигури максимална доходност, сега нещата опират до какви „бонуси” да се предложат на малкото потенциални наематели, за да бъдат те спечелени. Аз лично смятам, въпреки че прогнозирането в етап на криза е изключително трудно, че пазара на офис площи няма да претърпи особено развитие през 2010 и това ще бъде трудна година. Това се дължи на факта, че докато чуждестранните инвестиции не се завърнат трайно в България, няма да има наематели, които да запълнят всичките свободни и строящи се в момента офис площи.

Въпреки това има компании, чиято стратегия е с хоризонт над 5-10 г.и текущи сътресения за тях са един нормален икономически цикъл. Именно това са компаниите, който могат да дадат положителен тласък на този сегмент.

От друга страна, кризата принуждава пазара на недвижими имоти в България да се оптимизира и да отпаднат случайните играчи. Другия положителен ефект от нея ще бъде и значително повишеното качество на строителство на новите проекти.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ има инвестиции и в земеделска земя. Как повлия кризата на този сегмент?

Това е може би сегментът, който пострада най-незначително през последната година, година и половина. Смятам,че дългосрочно това е един от сегментите с най-добри перспективи за растеж.

Какви са прогнозите ви за цената на земята през тази година?

Пазарът на земеделска земя не е толкова силно повлиян от кризата благодарение на вътрешното търсене, което идва както от институционални инвеститори, така и от арендатори и частни лица. Цената на земеделската земя през последната година се движи в широки граници в зависимост от качеството на земята, местоположението и големината на парцелите, но може да се каже че претърпя корекция в посока поевтиняване. През 2010 година се очаква активността на сделките по посока окрупняване на масивите да продължи и ние очакваме цените да се задържат на нивата от 2009 година. За този сектор е много важна политиката на държавата и общините по отношение на комасацията. По-активна политика и стимули в тази посока биха подкрепили не само сектора, но и земеделието като цяло в дългосрочен план. Субсидиите от Европейския съюз могат да бъдат причина и за разтеж на цената на земеделската земя.

Смятате ли, че е добре да се направят промените в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел? Какви?

Като цяло Законът за дружествата със специална инвестиционна цел работи добре. Вече близо 5 години това законодателство доказва практическата си приложимост. На база промените в средата и натрупаните практики обаче, има нужда от промени в определени посоки, като аз бих могъл да коментирам само разпоредбите, свързани с АДСИЦ инвестиращи в имоти, но не и във вземания.

Неколкократно фондовете за недвижими имоти сме правили предложения към Комисията за финансов надзор относно възможните промени. Тези промени са в две посоки:

чисто технически и редакционни промени, които дават възможност да функционира бизнеса по-добре на оперативно ниво – такива са промените по повод взаимоотношенията на АДСИЦ с банки и други финансиращи институции, с обслужващи дружества; по-прецизно описание на имотите, които подлежат за задължително застраховане, както и на оценка;

концептуални промени, които ще дадат възможност за стратегически промени в работата на дружествата – такива са възможността да се инвестира в имоти извън България (в другите страни на ЕС), както и в дъщерни дружества (при определени условия).

Смятам, че промяната на законодателството е нужна, но при всички случаи без да се увеличава риска на инвеститорите (акционерите) в АДСИЦ.

* Не е препоръка за вземане на инвестиционно решение!