Лъчезар Богданов, Индъстри уоч

Това, което донякъде изненада част от анализаторите, е доста високия ръст на средните цени на жилищата в големите градове и най-вече в София през третото тримесечие на годината. Всички прогнози на общата дългосрочна тенденция на пазара показваха, че трябва да има известно успокояване, най-вече след приемането ни в Европейския съюз. В този смисъл, този бърз ръст от над 15% за едно тримесечие на цените в София, може да го определим като изненадващ.

Другата важна новина според нас е продължаващия ръст на ипотечното кредитиране. Въпреки влошаващата се ситуация на международните финансови пазари и повишението на лихвите, и въпреки опитите на БНБ на ограничи кредитната експанзия вътре в България. Очевидно е, че този сегмент на финансовия пазар – кредитите за покупка на жилище, не се засягат или почти не се засягат от тези тенденции. Т.е. банките реализират свиване от други пазарни сегменти, там ограничават по някакъв начин дейността си, докато в областта на жилищното кредитиране те продължават да разширяват експозицията си в България.
Изобщо ръстът на пазара на имотите в България се вижда от данните на Националната статистика и на базата на извадки от офертните цени.
Важно е, разбира се, да се има предвид и на какви нива се сключват сделки, а не просто какви са офертните цени и за колко време се реализират имотите. До един момент през лятото на тази година имаше забавяне на реализирането на имоти – т.е. все по-бавно се сключваха сделки, което показваше и беше индикатор за успокояване на пазара и малко по-стабилни цени и обеми на продажби.


Защо обаче за поредна година се прогнозира спад на цените, а инвеститорите не са охладили своя интерес?


Подобни прогнози, основани на тази логика, са верни, но това, което е трудно да се каже е, кога ще се изчерпи общия интерес към жилищата. В един момент интересът с инвестиционна или спекулативна цел ще намалее и тогава на пазара ще останат само тези купувачи, които търсят с цел наистина да обитават или да ползват жилището. Тогава би следвало и ще се случи едно задържане на цените, но е трудно да се прогнозира кога ще настъпи този момент. Според нас, до момента в който има такива позитивни новини за растеж на цените, до момента в който голяма част от имотите се продават и на чужденци, които търсят начин на инвестират в България с цел печалба, това няма как да се случи.

Трябва да дойдат негативни сигнали. Трябва част от чуждите купувачи да спрат да купуват в България за да се стигне до ситуация, в която пазарът стига до застой и стабилност на цените. Според мен това, което предстои да се случи, е един по-сериозен инвеститорски интерес от чужденците към градските имоти. До момента голямата част от чуждите инвеститори се насочваше към курортните и ваканционните селища и все още не са много активни към инвестициите в градска собственост.