Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти"

Пазарът отбелязва ръст през настоящата година спрямо цените в края на 2006 г. Ако през 2005 г. средният ръст на цените бе някъде около 37%, през 2006 г. - 14-15%, то през 2007 г. е 25-30%. Т.е. забелязва се някакво увеличение, което за последните 5 години е в рамките на 2.6-2.7 пъти.

Ръстът на цените е най-голям в големите градове – в София и Варна преди всичко. Там са съсредоточени и основните инвестиции, както от големите чуждестранни инвеститори, така и от местни компании. Естествено, ако се говори за по-дълъг период големи средства бяха насочени и във ваканционните селища и ваканционните имоти по принцип. При тях обаче за съжаление тенденцията през последната година е обратна. Забелязва се едно съществено превишаване на предлагането спрямо търсенето. Това би могло да се каже както за зимните курорти – Банско, Добринище, Пампорово, Боровец, така и за морските и най-вече в районите около Бургас. Все още инвеститорският интерес е голям в районите около Варна - северната част от черноморието. Там почти нищо не се предлага на пазара.

Общо взето съвпадат и повечето мнения на анализаторите, че този ръст в имотите, който споменах, е реален и очакванията са за повишение на цените. Въпреки, че на нашия пазар се забелязва една сериозна сегментация. Като най-доходоносни се отчитат логистичните площи, индустриалните имоти, земеделската земя, офисите предимно от клас „А”, търговските площи. Най-малка ще бъде доходността от жилищния сегмент и във ваканционните имоти. Земеделската земя особено през последните 3-4 години е изключително актуална. Това се забелязва и от ръста на цените. Причините за това са няколко. Преди всичко създадоха се АДСИЦ, които насочиха своите капитали и в тази област приоритетно. Има вече няколко големи дружества, които инвестират в земеделска земя. От друга страна един от основните фактори е и повишения интерес от страна на чуждестранните инвеститори. Безспорно това даде отражение върху цените. Липсата вече на големи площи, които биха могли да бъдат комасирани, допълнително оказва натиск върху цените на пазара. И в зависимост от имотите, там където земята е комасирана, цените вече са над 500-600 лв. на декар, което е сериозен ръст спрямо предходните няколко години.

По отношение на това колко са сделките в сивата част, аз трудно бих се ангажирал с това какъв е процентът на сделките, които минават в сивия сектор и едва ли някой може да ги определи. Това би могло да се направи, ако сериозно се анализира информацията, която се подава от Агенцията по вписванията. Но безспорно това, което ясно бих подчертал, е че през последните 2-3 години все повече преобладаващата част от сделките стават „на светло”, обявява се реалната цена и това е съвсем естествено. Защото големите инвеститори особено компаниите, които навлизат през последно време, които инвестират в логистика, офис-площи и търговски молове всичко трябва да бъде „на светло”. Може би този процент да се отчита като висок и поради друга причина. Голяма част от сделките, които се реализират на пазара са дарения, прехвърляния между роднини и естествено, че в този случай е по-логично да се обяви цената на данъчната оценка и на нея да се изповядва сделката. Моето впечатление, е че преобладаващата част от сделките, особено когато става въпрос за сериозни инвеститори и инвестиции, е на светло.

Що се отнася до чуждестранните инвеститори всичко зависи от типа на инвеститора. Естествено, че при физическите лица интересът е насочен към закупуване на жилище, когато става въпрос за инвестиции. Аз вече споменах, че се забеляза един спад на търсенето във ваканционните селища, затова там доходността през последните няколко години значително намаля. Това се вижда и от намаляването на цените на самите инвеститори, които заложиха на изграждането на курортни селища, апартаменти в курортните райони. Това са предимно физическите лица - чуждестранни граждани. Частта е най-висока на ирландците и англичаните, които продължават да са водещи в тази област. Забелязва се сериозен интерес напоследък и от руски граждани, които преориентират интересите си към жилища в големите градове, тъй като там се забелязва една по-добра доходност около 5% в зависимост от града. Естествено при големите институционални инвеститори интересът е към изграждането на логистични площи, инвестициите в офис сгради клас „А”, търговските площи и шопинг моловете, т.е. зависи изцяло от самия инвеститор. Забелязва се и тенденцията все повече руски, а и не само руски, но и германски граждани от прибалтийските републики, инвестират в България. Нормално явление е, защото общо взето нашата страна се смята за един от перспективните пазари. С една добра доходност.