През последните седмици недвижимите имоти отново привлякоха внимание, заради публикуването на обобщаващи данни за изминалата 2007 г. Съпоставя се развитието на сектора с прогнозите дадени през 2006 г. Няколко медии вече предупредиха за отлив на чуждестранни инвеститори, физически лица, от ваканционните селища и за евентуален спад на цените. Представители на бизнеса обаче смятат, че недвижимите имоти и през миналата година са постигнали стабилен темп на развитие, като ценовите нива са се повишили с около 34%. От УниКредит Булбанк обаче уточниха, че добро развите на сектора на недвижимите имоти може да бъде задържано, ако бъде създаден добър инвестиционен климат.
В търсене на отговор на най-често задаваните въпроси за развитието на пазара на недвижими имоти DarikFinance.bg потърси мнението на експерти от бранша. Вчера бе публикувано интервю с Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти". Следващият събеседник по темата е Веселин Петров изпълнителен директор на "ЕЛАНА Пропърти Мениджмънт".

Г-н Петров, какво показват вашите данни за движението на пазара на имоти през 2007 г.? Оправдаха ли се прогнозите на експертите за стабилен ръст?

Със сигурност това, което стана на пазара на недвижими имоти през 2007 г. не беше изненадващо. Случи се това, което очаквахме, а именно едно плавно покачване на цените в някои сегменти, до по-рязко повишаване при други. Ние определяме обобщаващ индекс на повишаване на цените в диапазона 15% до 30,40% за различните сегменти на недвижими имоти. Като основен фактор на това повишение беше еуфорията от присъединяването ни към ЕС.

Кои сегменти бяха най-търсени от инвеститорите?

Най-търсени продължават да бъдат търговските сгради, логистични и офис-проекти и земеделската земя. Всички сегменти с изключение на ваканционно-жилищните имоти. Най-сериозно се открои спад при ваканционните имоти по черноморието и в някои планински дестинации. Със сигурност това не е изненада. Още повече такива сигнали се усещаха още в края на 2006 г., че при това свръх застрояване, при тази ниска добавена стойност на българския туристически продукт, е нелогично да се инвестира в строителството на подобни високи и скъпи хотели и сгради, при които доходността не би покрила инвестицията в един разумен период.

Какъв като размер е този спад?

През 2007 г. нямаше интензивно търсене от страна на физическите лица, основно англичани, но и това е нормално. Защото тези, които купуваха имоти, особено нискокачествени и евтини имоти, това бяха най-рискови играчи, които купуваха имоти в периода 2003-2006 г. Те вече се оттеглиха от пазара и това повлия на търсенето на точно такива евтини, и с ниско качество ваканционни имоти. Очаквам тази ниша да бъде заета от друг тип инвеститори, които са дългосрочни и правят обстоен анализ, като купуват имоти и имат съвсем други очаквания за типа имот, който купуват. Това се отнася най-вече до ваканционните имоти.

Какво ще бъде определящо при търсенето на недвижими имоти през 2008 г.? Например, качеството на изпълнение или добрата инфраструктура, или пък управлението на имота?

Определяща ще бъде инфраструктурата. Качеството на строителство става все по-добро през последните години. Ние и в момента виждаме прекрасно построени сгради с ужасна инфраструктура. Нашите очаквания и анализи са, че през 2008 г. ще поскъпват тези имоти, които имат инфраструктура подходяща на цената, за която имотите се предлагат. А това включва добре изградени пътища, тротоари, възможност за паркиране, зелени площи, съпътстващи сгради и.т.н.

Какъв ръст очаквате?

Поскъпването на такъв тип имоти, които предлагат наистина качествена инфраструктура ще бъде в диапазона 10-20%, но подчертавам, само за този тип имоти, които предлагат съответната качествена инфраструктура, която отговаря на ценовите нива на имотите.

Вероятно говорите за големите градове?

Основно в София и Варна, и особено показателен е примерът с така наречените затворени комплекси, тези които се строят в момента около София. Ние следим внимателно този процес и виждаме какъв невероятен интерес има от предприемачи и крайни клиенти към такива затворени комплекси.
Накъде ще расте София, предвид на това, което и Вие току-що отбелязахте?

София ще расте в околностите, защото е нормално в един европейски град около 30% от хората в такива мегаполиси тип София, да живеят в радиус от 30-50 километра от центъра на града. Това очакваме да се случи и в София постепенно.

Ще има ли отражение ипотечната криза в САЩ тук в България? 

Аз смятам, че тази криза няма да ни се отрази, защото ипотечният пазар в България е неразвит спрямо пазарите в Европа или Америка. Така, че едва ли ще бъдем свидетели на масова разпродажба на имоти, на непогасявани ипотечни кредити, които рефлектираха и понижиха пазара на тези имоти в Европа и Америка. По-скоро очаквам това да повлияе на неразумния ентусиазъм и готовността на много предприемачи инвеститори да поемат риск, като купуват всякакви имоти на всякаква цена.

Това означава ли, че въпросът с балона за цените на недвижимите имоти за Вас не стои?

Балон е силно казано, но със сигурност има много сектори, при които цените са изкуствено надвишени, които отразяват нереалистично високи очаквания на собствениците. Смятам, че през 2008 г. тези собственици ще прецизират своите очаквания и цените на имотите и на земята. Ще бъде формирана на една логична връзка между това, какво може да се строи на един имот, колко може да се печели от него, и каква цена очаква един продавач от такъв имот. За мен ключововото изречение ще бъде „отрезвяване на пазара на недвижимите имоти през 2008г.”

Има ли пренасочване на средства от БФБ към недвижимите имоти?

В момента със сигурност има отдръпване от БФБ, но нашите анализи показват, че средствата се насочват към банковите депозити, защото по-високите лихви, които банките предлагат са съпоставими спрямо очакванията от печалба на борсата при различно ниво на риск.

*Утре очаквайте коментара на Маню Моравенов, изпълнителен директор на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ.