Радка Ганева изп.дир. Прайм Пропърти БГ АДСИЦ

Ако разгледаме въпроса за ръста на цените и инвестирането в имоти в България, въпреки лошата инфраструктура аз бих разгледала въпроса така. Как влияе кризата, на която сме свидетели в момента в САЩ и Западна Европа и би ли се отразила върху инвеститорския интерес? И второ – имам усещането, че общественото мнение се фокусира повече върху имотите в Слънчев бряг и Банско, които са по-известни на публиката. А сектора на имоти се дели на много подсектори. И ако в единия сектор е поизчерпана възможността за получаване на печалби, то други сектори се намесват, така че има перспективи, които все още могат да се ползват в ръста на пазара на имоти.


Що се отнася до кризата в САЩ, по-скоро за мен очакванията са, че тя ще се усети в България в позитивен план. Защото чуждестранните инвеститори на територията на България са два типа. Основната част са институционални инвеститори и те ще търсят повече места, където да получат по-висока капиталова печалба. И ако това не могат да го направят в САЩ, то особено в Централна и Югоизточна Европа страните са едно поле, в което при добро ниво на риска могат да се влагат средства.
Понеже питате дали има интерес от страна на чуждестранни инвеститори към наши дружества със специална инвестиционна цел, моят отговор е „да”. Има интерес на пазара и има чуждестранни институционални инвеститори в наши АДСИЦ.

Ако направите преглед на пазара на имотите на България спрямо другите страни мисля, че още има възможност за движение на цените нагоре. Може би „не” в Слънчев бряг или ваканционните селища, но в по-големите градове или в някои други специфични сектори, като хотелски и СПА центрове по-скоро „да”. Може би един такъв сектор, който опреледено ще се преоткрие е логистичният сектор. Да използваме логистичното разположение на страната също ще се окаже един добър фактор. Наемите, офисите клас „А”, които почти липсват в България, а имаме няколко успешни модела, като Бизнеспарка.

Другите чуждестранни инвеститори са физическите лица. Те може би са сектор, който може би ще заглъхне. И ако има някакво оттегляне от пазара от някои чуждестранни инвеститори специално които влагат в АДСИЦ, то това ще бъдат именно физическите лица, както и тези, които купуват втори дом. Така, че там ще има известно оттегляне, но като всяко нещо това е краткосрочно оттегляне, докато пазарът на недвижими имоти е една дългосрочна инвестиция.

Все още обаче българинът /като инвеститор/ обаче не е наясно с възможностите да инвестира в имоти чрез борсата. Това е един взаимен процес. Процес както на запознаване от страна на инвеститора, така и обучение на участниците на пазара. И страните са взаимни длъжници. Така, че това тепърва ще се състои. Между другото има добри примери каквито са договорните фондове. Те инвестират в един друг актив – акциите и ценните книжа, но правят един добър ръст. Има възможности на този пазар.

Тук има едно друго ограничение, което все още малко се разбира от хората. Става дума за инвестиция в АДСИЦ. Това е хоризонтът на инвестицията. Българинът очаква средствата като доход моментално. Това в този тип инвестиране го няма. Това е по-дълъг хоризонт, дори по-дълъг от договорните фондове. Може би българинът ще се ориентира, но очакванията му няма да бъдат на удовлетворени на първосигална система.

Що се отнася до броят АДСИЦ /48 в България/, аз лично бих се радвала да бъдат повече. Това е една инвестиция, която е в полза на институционалните инвеститори, това значи че пазарът е по-стабилен. Вторият момент. Това е една по-стабилна инвестиция от гледна точка на самия проект като такъв, като изграждане. Това е по-добра стабилна инвестиция от купувача на този проект в последствие като сигурност, като качество, заради контрола по отношение на самия инвеститор. Затова аз бих желала да са повече.
Честно казано бях скептична при създаването на новия индекс BGREIT. Нашият пазар е все още неразвит и тези индекси трудно биха отговаряли на онова качество, което би следвало да има един индекс за един развит пазар. Учудващо за мен, при спада на борсата, той имаше логичното и нормално поведение. Това е индексът, който е с най-слаба волатилност, което значи най-стабилен. Той точно отговаря на онова, което е характерно за този тип инвестиции. И естествено, той най-слабо се повлия от този спад, което говори, че той върши своята работа. Така че следва да му се доверяваме малко повече. Това е индекс, който вече е изпитан в практиката в България в първия случай на спад на борсата от неговото въвеждане.

А по въпроса за това, дали наши АДСИЦ да излязат на чужди борси, за мен потокът е обратен. Добре функциониращи и набрани чуждестранни фондове биха инвестирали на нашия пазар. Ние сме все още слаби.