В България притежаването на втори имот – наследен или закупен като инвестиция – често се възприема като идеален източник на пасивен доход. „Пускаш наемател и парите потичат".
Да, донякъде е вярно, че наемът може да бъде чудесен финансов стълб, но много собственици пропускат една съществена, макар и не толкова вълнуваща част от уравнението – данъчното задължение към държавата.
Нека разсеем мъглата около тази тема и да видим, че процесът не само е задължителен, но и много по-лесен и по-евтин, отколкото повечето хора предполагат.
Колко данък върху наемите всъщност се плаща
Всеки, който е получавал доходи от наем, е чувал за „10-те процента данък". На пръв поглед изглежда просто – ако получавате 600 евро наем, дължите 60 евро данък.
Истината всъщност е по-благоприятна за вас. Законът признава, че притежаването и отдаването под наем на имот е свързано с разходи – за поддръжка, амортизация, ремонти. За да не се налага да събирате касови бележки за всеки сменен кран или пребоядисана стена, държавата е въвела улеснение.
6 умни стратегии за данъчна оптимизация на фрийлансъри
Това улеснение се нарича 10% нормативно признати разходи.
Това е фиксиран процент, който се приспада от получения от вас наем, преди да се изчисли дължимият данък. С други думи, държавата автоматично приема, че 10% от дохода ви от наем е отишъл за разходи, и не го облага.
Нека видим как работи това с конкретен пример. Да кажем, че получавате 800 € месечен наем.
Първо, изчисляваме нормативно признатите разходи: 800 € × 10% = 80 €. След това ги приспадаме от наема, за да получим облагаемия доход: 800 € − 80 € = 720 €. Едва сега върху тази по-ниска сума прилагаме 10-процентния данък: 720 € × 10% = 72 €.
Така реално дължимият данък не е 80 €, а 72 €. Това означава, че вашата „ефективна данъчна ставка" е всъщност 9%, а не 10%. Това е важен нюанс, който работи изцяло във ваша полза.
Важно изключение: Ако отдавате имот в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците (а наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице), нормативно признатите разходи не се приспадат – облагането е с окончателен данък 10% върху брутната сума на наема.
Как и кога се плаща
За разлика от данъка върху заплатата, който се удържа всеки месец от работодателя, отговорността за декларирането и плащането на данъка върху наема е изцяло ваша. Процесът не е еднократен, а се случва на няколко етапа през годината.
Данъкът се плаща авансово, на тримесечия. Това означава, че след изтичането на всяко тримесечие, вие трябва да изчислите и внесете дължимия данък за него.
Сроковете са, както следва:
- За първо тримесечие (януари, февруари, март) – до 30 април.
- За второ тримесечие (април, май, юни) – до 31 юли.
- За трето тримесечие (юли, август, септември) – до 31 октомври.
Важно е да се отбележи, че за четвъртото тримесечие на годината не се прави авансово плащане. Дължимият за този период данък се изчислява и внася заедно с подаването на годишната данъчна декларация.
Финалната стъпка е именно подаването на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Това се случва до 30 април на следващата година. В нея вие описвате всички доходи от наем, които сте получили през изминалата година, и приспадате вече направените авансови вноски. Ако след финалното изчисление се окаже, че дължите още нещо, го внасяте. Ако пък сте надвнесли, можете да поискате сумата да ви бъде възстановена.
Бонусът, който мнозина пропускат: 5% отстъпка
Малко хора знаят, че държавата всъщност награждава тези, които си плащат данъците навреме. Ако подадете годишната си декларация по електронен път до 31 март и в същия срок внесете целия дължим данък за довнасяне, имате право на 5% отстъпка.
Данъчни облекчения за граждани – как да си върнете пари от държавата
Има две условия:
- Декларацията трябва да е подадена електронно (с ПИК или КЕП).
- Не трябва да имате неплатени публични задължения към датата на подаване.
Максималната отстъпка е 255,65 евро (500 лв.) – не голяма сума за богатите, но за повечето наемодатели това спокойно покрива един-два месечни наема. Спестявате един час за подаване на декларацията онлайн – и държавата ви връща част от данъка обратно.
Облекчение при намалена работоспособност
Ако имате 50% и над 50% намалена работоспособност, удостоверена с експертно решение от ТЕЛК/НЕЛК, авансов данък върху доходите ви от наем се дължи само след като общият ви годишен облагаем доход надвиши 4 049,43 евро (7 920 лв.). Тоест ако наемът ви е сравнително нисък, може изобщо да не плащате авансов данък през годината – уреждате всичко с годишната декларация.
За да се възползвате от това облекчение, ако наемателят ви е фирма, трябва да му представите копие на експертното решение, валидно към датата на изплащане на наема.
Какво се случва, ако не плащате
Плащането на данъци може да изглежда като неприятно задължение, но изкушението да се „спестят" тези пари крие сериозни и скъпоструващи рискове. Играта на криеница с Националната агенция за приходите (НАП) рядко завършва добре за укриващия, тъй като агенцията разполага с 5-годишен давностен срок, в който може да установи неплатени задължения.
Как да платите по-малко данък законно
Ако не подадете декларация в установените срокове, наказанието е глоба до 255,65 евро (500 лв.), ако не подлежите на по-тежко наказание. При повторно нарушение глобата е до 511,29 евро (1 000 лв.). Ако подадете неверни данни, които водят до по-нисък данък за вас или до неплащане на данък, наказанието е глоба до 511,29 евро (1 000 лв.), ако не подлежите на по-тежко наказание. При повторно нарушение глобата е до 1 022,58 евро (2 000 лв.). (За всички санкции, вижте част шеста „Административнонаказателни разпоредби" от ЗДДФЛ.)
Много по-съществен е финансовият удар от натрупаните лихви. Върху всеки невнесен в срок данък започва да тече законова лихва за просрочие, която се начислява за всеки ден забава. С годините тази сума може да нарасне значително и да надхвърли многократно първоначалното задължение.
Ако задължението не бъде платено доброволно, НАП има правомощията да премине към принудително събиране. Това може да включва запор на банкови сметки, запор на трудово възнаграждение и дори възбрана върху ваше имущество. Неплатеният данък от 50 евро днес може да се превърне в блокирана банкова сметка и сериозни главоболия утре. В крайна сметка, изрядността не е въпрос само на морал, а и на финансова прагматичност.
Специални случаи, които трябва да познавате
Животът не винаги следва простата схема „физическо лице отдава на физическо лице". Има два много чести сценария, които променят правилата.
1. Когато отдавате на фирма
Първият е, когато отдавате имота си под наем на фирма (или на самоосигуряващо се лице). В този случай процесът за вас е значително по-лесен. Фирмата-наемател има задължението да изчислява, удържа и внася данъка всеки месец. Тя приспада 10% нормативно признати разходи, удържа 10% данък върху остатъка и ви превежда нетната сума.
Българската данъчна система: Как работи и какво трябва да знаем
Например при 500 € месечен наем – фирмата приспада 50 € (10% НПР), удържа 45 € данък върху 450 € облагаем доход, и ви превежда 455 € на ръка. Вашата единствена отговорност остава да декларирате получения доход в годишната си данъчна декларация, без да правите авансови вноски.
2. Когато отдавате на чуждестранни лица или вие сте чужденец
Ако вие сте чуждестранно физическо лице (т.е. не сте местно лице за данъчни цели), доходите от наем на имот в България се облагат с окончателен данък 10% върху брутната сума, без право на приспадане на 10% нормативно признати разходи. Тук правилата са по-неблагоприятни.
3. Краткосрочни нощувки през Airbnb и Booking: вече не е „просто наем"
Третият, все по-популярен сценарий, е отдаването на имот за краткосрочни нощувки през платформи като Airbnb или Booking. Тук нещата са значително по-сложни и не се третират като обикновен наем, а като предоставяне на туристическа услуга.
Нещо повече – след влизането в сила на нов европейски регламент сивият сектор практически приключи. Платформите Airbnb, Booking и подобни са задължени да:
- Изискват валиден регистрационен номер от ЕСТИ за всяка обява.
- Автоматично премахват обявите, които нямат такъв номер.
- Обменят данни с българските власти на месечна база.
Това на практика означава, че ако нямате регистрация, обявата ви просто няма да съществува на платформата – не защото НАП ще ви потърси, а защото самите платформи извършват филтрирането автоматично.
Ако искате да отдавате законно през тези платформи, трябва да сте уредили следните стъпки:
- Категоризация – имотът трябва да бъде регистриран в общината като „апартамент за гости" или „стая за гости" (клас В по Закона за туризма). Таксата за регистрация е по 10,23 евро (20 лв.) на легло (двойните легла се броят като две).
- Регистрация в ЕСТИ – Единната система за туристическа информация на Министерство на туризма. Тук получавате уникалния регистрационен номер, който платформите ще изискват.
- Патентен данък – годишен данък в законовия диапазон 12,78 до 127,82 евро (25 до 250 лв.) за стая или легло, в зависимост от общинската наредба. В София например ставката е максималната – 127,82 евро (250 лв.) на стая годишно. Заплаща се на тримесечие, а ако внесете цялата сума през първото тримесечие, имате право на 5% отстъпка. Условието за облагане с патентен данък е оборотът от дейността да не превишава 51 130 евро (100 000 лв.) годишно.
- Туристически данък – определя се от общината и се плаща всеки месец според броя нощувки. Законовият диапазон е от 0,10 до 1,53 евро (0,20 до 3,00 лв.) на нощувка на човек. Например в София това е 0,51 евро (1 лв.) на нощувка на човек, в Пловдив – 0,20 евро (0,40 лв.).
- Специална регистрация по чл. 97а от ЗДДС – задължителна, тъй като платформите ви начисляват комисиона. Плащате 20% ДДС върху тази комисиона (не върху прихода ви от гостите).
Ако сте избрали този път, правилата за 10% данък от наем не важат за вас – облагате се по съвсем различен режим. Затова, ако планирате да преминете от дългосрочен наем към краткосрочни нощувки, задължително се консултирайте със счетоводител – административната тежест е значително по-сериозна.
Как НАП следи за неплатени данъци от наем
Често хората си казват „Е, те как ще знаят, че си давам апартамента под наем". Всъщност има как.
Платформи като Airbnb и Booking.com са директни информатори на НАП. Те вече са задължени автоматично да докладват пълни данни за всеки домакин – от неговата самоличност до точната сума, спечелена през годината. Така данъчните получават готова справка, която просто сверяват с подадената декларация, правейки укриването на подобни доходи почти невъзможно.
Данъци върху доходите: Как се определя вашата данъчна основа
Но дори и да не използвате онлайн платформи, примката остава затегната. Регулярните банкови преводи по сметката ви, дори и в Revolut, лесно се засичат чрез автоматичния обмен на финансова информация. Към това се добавят и класическите, но изключително ефективни методи – сигнали от недоволни наематели или съседи, които предоставят директни доказателства на властите. На финала, НАП използва и собствен рисков анализ, като кръстосва данни от имотния регистър с декларираните доходи – ако притежавате няколко имота, но не отчитате приходи, вие автоматично се превръщате в обект на проверка.
Плащането на данъци върху доходите от наем не е нито страшно, нито неизгодно.
Това е ясен и структуриран процес, който показва отговорно и зряло отношение към вашата инвестиция. С всички вградени бонуси – ефективна ставка от само 9% вместо 10%, 5% отстъпка при ранно деклариране, специални облекчения за хора с намалена работоспособност – държавата всъщност прави живота на изрядните наемодатели сравнително лесен.
Уреждането на тези задължения ви осигурява спокойствието, че сте изряден гражданин и ви предпазва от неприятни изненади под формата на лихви и санкции от данъчните власти.
За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase