Близо хиляда имота, чиято обща начална цена е 198 млн. лв., са обявили за продан през април частните съдебни изпълнители в страната.
Разнообразието е голямо - от хотели в Банско и Несебър, през фабрики и промишлени помещения в Ямбол, Добрич и Враца до земеделски земи по всички краища на България и, разбира се, къщи и апартаменти.
Не липсва и разнообразие в цените, от които ще започват наддаванията, според обявленията. Например до 15 април кандидат-купувачи могат да дават предложения за изнесения за публична продан хотел "Елви Турс" в Банско. Началната му цена е 1.99 млн. лв., а с парите от продажбата собственикът на хотела - фирма "ЕЛВИ Турс" ЕООД трябва да погаси дълги си към своя кредитор Обединена българска банка.
Единадесет дни по-късно приключва и срокът за подаване на оферти в Окръжния съд в Благоевград за друг хотел в Банско - "Кошерина", собственост на фирма със същото име. Началната цена, обявена от съдия-изпълнителя е 3.84 млн. лева. Със събраните от търга пари "Кошерина" ООД трябва да изплати дълга си към "Юробанк И Еф Джи България".
Рекордьор по начална тръжна цена е обаче е хотел в Несебър. Наддаването за него приключва на 15 април, а офертите трябва да надхвърлят 4.65 млн. лева. От обявата не става ясно, кой е кредиторът, в чиято полза ще отидат парите от продажбата, но е почти сигурно, че става дума за банка. Впрочем много съдия-изпълнители се въздържат да посочват в обявите си
в полза на кой кредитор
изнасят имоти за продан. На пръв поглед това не би трябвало да засяга купувачите. Но ако става дума за големи суми и за покупката на бизнес обекти като фабрики, хотели, магазини, тази информация е от съществено значение. Защото купувачът може да се договори с кредитора, в чиято полза е заложен продаваният имот, и да получи от него финансиране, за да участва в търга.
Когато кредиторът е банка, тя има директна полза от подобна операция, защото заменя лошия кредит с нов, а той ще се води редовен и това ще й даде възможност да освободи част от парите за провизии. Освен това когато става дума за продажба на бизнес имот, предоставяйки заем на купувача, банката заменя един неплатежоспособен с един платежоспособен клиент, от който ще получава лихви, такси и комисиони.
Подобна схема е възможна например при обявената за продажба чрез търг фабрика в Ямбол, която е собственост на фирмата "ТОП - Консерв" АД. Наддаването за имота започва от 8.1 млн. лева. С част от парите, които се очаква да бъдат получени от продажбата фирмата, трябва да погаси свой дълг от 5.5 млн. лв. към "Банка Пиреос България". Нищо не пречи компания, която проявява интерес към фабриката и е платежоспособна, да вземе заем за сделката именно от "Банка Пиреос България".
Но не всеки имот позволява при продажбата му да се приложат
схемите с банково финансиране
Става дума за случаите, когато върху продаваните сгради има тежести, породени от задълженията на собствениците им не към един, а към няколко кредитори. Такъв пример е търгът за сградата в Момчилград на фирма "Байдано - Младост" ЕООД. Началната цена, при която се приемат оферти за нея, е 3.39 млн. лева. С получените от търга пари фирмата трябва да покрие задълженията си по ипотечен кредит към "Юробанк И Еф Джи България", но също и по договор с друг кредитор, в полза на когото също е учредена ипотека. Отделно заради претенции на фирмите "Галия СОФ" ООД, "Лидерпак" ЕООД и "Интрама Инвест" ЕООД върху имота е наложена възбрана.
Впрочем съдия-изпълнителите организират
търгове на имоти, заложени и пред фирми
Разказваме и за този аспект на изпълнителните производства, защото в обществото се създава впечатление, че единствено банките прибягват към този болезнен начин, да си приберат вземанията.
Изследването на обявите показва друго: от седем обяви през април за търгове за имоти, върху които са изградени производствени сгради, поне две от продажбите са по искане не на банки, а на други дружества. Колбасарският цех в село Русокастро (Бургаска област) например е ипотекиран в полза на фирмата "Хаас България" ЕООД. А с парите от продажбата на птицекланицата в русенското село Две могили трябва да бъде удовлетворен ипотекарният кредитор "Газтрейд" АД.
Банките невинаги са инициатори и на обявените от частните съдебни изпълнители търгове за жилища. Често и там кредиторите са фирми. Например двустаен апартамент в София е обявен за публична продан по искане на кредитора "Екотой Сървиз" ООД. Половината от друг апартамент в София пък е обявен на търг, за да бъде покрит дълг от 40.5 млн. лв. към "България Лизинг" ЕАД. По искане на "Енергомонтаж Инжинеринг" АД е обявен за публична продажба двустаен апартамент в ж.к "Дружба" като началната цена, при която могат да се подават оферти за него е 39 750 лева.
Обявите на съдия-изпълнителите опровергават още едно широко разпространено мнение в обществото - че
оценките на имотите се занижават изкуствено
за да бъдат облагодетелствани определени купувачи. Вярно, че такива случаи има и те не са малко. Но в някои обяви за публична продан на имоти се забелязват интересни подробности. Например апартамент от сто квадрата в София е обявен на търг при първоначална цена 142 хил. лева. С част от получените от продажбата пари, според обявата, трябва да бъде покрит дълг към "УниКредит Булбанк" в размер на 22 500 лева. Което значи, че ако продажбата стане факт и по сметката на съдия-изпълнителя влязат минимум 142 000 лв., част от тях той ще използва за покриване на задължението към банката, а с другите пари ще бъде платено на други кредитори на длъжника, които са наложили възбрани над жилището. Ако остане нещо от сумата, то ще отиде в джоба на собственика на продадения имот.
Е, случва се и обратното - например апартаменти и прилежащите им части в София и Варна са обявени за продажба при първоначална цена съответно от 177 хил. и 168 хил. лв., задълженията на собствениците им към кредиторите - "Банка ДСК" и "Банка Пиреос България" са по-големи - по около 200 хил. лева. Не е задължително в тези случаи да има някаква далавера, тъй като за година и половина цените на имотите в големите градове паднаха драстично. Какво става все пак, когато
сумата, за която е продаден имотът, не покрива дълга?
Ако живеехме във Великобритания, Германия, САЩ или в някоя друга икономически развита държава, след като търгът завърши и парите от него влязат по сметката на кредиторите, цялото задължение автоматично се смята за погасено (ако, разбира се, по него няма други обезпечения).
В България обаче нещата не стоят по този начин. Законите на страната ни позволяват дори и след успешен търг на ипотекирания имот кредиторите да продължат да гонят длъжниците си, докато си съберат пълния размер на вземането. Което, според някои банкери, е малко безсмислено, ако кредитът освен с ипотека не е обезпечен и по друг начин. Но това са детайли в законите, които е добре да бъдат изчистени.
По-важното е друго: първоначалните цени, при които през април ще се провеждат търгове за ипотекирани имоти, са доста внушителни - сумата им е към 198 млн. лева. Независимо че в случая не говорим само за задължения към банки, числото пак е внушително и говори само за едно - през годините на икономически растеж отпускането на ипотечни заеми е било доста безразборно и при занижени оценки за риска. И от това нехайство в момента страдат и кредиторите, и длъжниците. При това, като говорим за длъжници, нямаме предвид само хората със средни и ниски доходи. От справките в регистъра на съдебните изпълнители се вижда, че има много имоти, чиято първоначална цена е над 200 хил. лв., което означава, че собствениците им са били състоятелни хора, които обаче не са си направили добре сметката.