Покупката на недвижим имот е едно от най-важните събития в личния, но и във финансовия живот на повечето хора. Това е не просто придобиване на дом, а най-голямата единична инвестиция, която много от нас ще направят – основа, върху която да изградят своето бъдеще и финансова стабилност.
И докато еуфорията от намирането на перфектния апартамент или къща е разбираема, емоцията може да бъде най-лошият финансов съветник. Пропускането на една ключова стъпка – обстойната правна проверка – може да превърне инвестицията на живота ви в най-скъпоструващата грешка.
Да си финансово грамотен означава да вземаш информирани решения, особено когато залогът е толкова голям. Ето защо, преди да подпишете какъвто и да е договор и да преведете дори едно евро, е задължително да извършите своя “due diligence” – надлежна проверка.
Всички разходи при покупка на имот – данъци, такси и нотариални услуги
Това ръководство ще ви преведе стъпка по стъпка през този критичен процес, за да гарантирате, че вашият капитал е защитен и че бъдещият ви имот е стабилна инвестиция, а не финансов капан.
Стъпка 1: Изискайте необходимите документи
За да сте сигурни, че имотът, който искате да купите, е изряден, трябва да направите проверка на документите, които продавачът ще ви предостави. Това са:
Копие от нотариален акт: От него ще научите кой е официалният собственик на имота, на какво правно основание го е придобил (покупка, наследство, дарение) и кога.
Кадастрална схема (скица): Това е официален чертеж на имота. В него се съдържа най-важната информация за вашата проверка – идентификаторът. Това е уникалният номер на имота, чрез който се извършват всички официални справки.
Удостоверение за вещни тежести: Собственикът може да извади този документ от сайта на Агенцията по вписванията, раздел Имотен регистър. Използва се ПИК на НАП, електронен подпис или влизане със сертификат. Такова удостоверение може да се вземе и на място от Службата по вписванията по нахождение на имота. Силно препоръчително е да се поиска удостоверение за 10-годишен период назад.
Стъпка 2: Какво да търсите в справката
След като получите справката от собственика, ето какво трябва да проверите:
Потвърждение на собствеността
Първата част от проверката е да потвърдите, че лицето, което се представя за продавач, действително притежава имота. Справката в регистъра ще ви покаже историята на собствеността. Сравнете имената от нотариалния акт, който ви е предоставен, с данните от официалната справка. Те трябва да съвпадат напълно.
Всички разходи при покупка на имот – данъци, такси и нотариални услуги
Обърнете внимание и на семейния статут на продавача. Ако имотът е придобит по време на брак, той може да е семейна имуществена общност. В такъв случай, дори само единият съпруг да е вписан в нотариалния акт, за продажбата е нужно съгласието и на другия. Това съгласие се дава, като другият съпруг или присъства лично при нотариуса за подписване на сделката, или представи предварително заверена декларация-съгласие.
От това правило има изключение: Имот, придобит по време на брака чрез наследство, дарение или реституция, се счита за лично имущество на съпруга, който го е получил. В общия случай той може да го продаде сам.
Важно уточнение обаче: Ако този личен имот е единственото жилище на семейството, законът защитава другия съпруг и децата. В този случай, макар имотът да не е обща собственост, собственикът не може да го продаде без съгласието на своя партньор. Ако такова съгласие липсва, сделката може да се случи само с разрешение от Районния съд, след като се докаже, че семейството няма да остане на улицата.
Проверка за тежести: Какво трябва да знаете
Това е изключително важен етап. Тежестите са права на трети лица върху имота, които могат да създадат сериозни правни и финансови проблеми. Ето за какво трябва да внимавате:
Ипотека: Това е най-честата тежест. Означава, че имотът служи за обезпечение по кредит. Тази информация се вижда в справката за тежести. В нея ще бъде вписан договорът за ипотека, банката-кредитор и сумата на обезпечението.
Ако купувате имот за 200 000 евро, върху който има ипотека за оставащ дълг от 50 000 евро, и тя не бъде заличена, вие купувате имота заедно с дълга. Продавачът трябва да погаси кредита и да заличи ипотеката преди или по време на вашата сделка.
Възбрана: Наличието на възбрана е сериозен проблем. Тя означава, че имотът е запориран от съдебен изпълнител заради дългове на собственика. Подобно на ипотеката, възбраната се вижда ясно при справката в Имотния регистър. В нея ще е посочено от кой съдебен изпълнител е наложена и по кое дело. Имот с активна възбрана не може да бъде продаван. Тя трябва задължително да бъде вдигната, преди да се сключи сделка.
Право на ползване: Това е пожизнено право на трето лице да живее в имота. Ако купите такъв имот, вие ще бъдете собственик, но няма да можете да го ползвате, тъй като друго лице има законното право да го обитава до края на живота си.
Искова молба: Вписана искова молба показва, че в момента се води съдебен спор за собствеността на имота. Покупката на такъв имот е силно рискована, докато съдебният спор не приключи окончателно.
Основното правило е: към момента на подписване пред нотариус, имотът трябва да е освободен от всякакви подобни тежести.
Стъпка 3: Допълнителни важни проверки
Дори справката от Имотния регистър да е без забележки, проверете и следното:
Платени данъци и сметки: Изискайте Удостоверение за данъчна оценка – в него е посочено дали има неплатени данък сгради и такса смет. Поискайте и последните платежни бележки за ток, вода, парно и такси към етажната собственост.
Законност на сградата (Акт 16): Ако купувате имот в нова сграда, уверете се, че тя има Разрешение за ползване (Акт 16). Това удостоверява, че сградата е годна за живеене. Важно е да проверите и Енергийния сертификат на сградата.
Ролята на адвоката: Вашата най-добра защита
Въпреки че част от проверките можете да извършите сами, силно препоръчително е да наемете адвокат, специалист по вещно право. Брокерът има интерес сделката да се осъществи, а нотариусът е неутрална страна, която проверява документите в деня на сделката. Адвокатът е единственият участник, който защитава изцяло вашите интереси и прави историческа проверка на собствеността години назад.
Да, ще се наложи да заплатите хонорар, но той е малка част от стойността на имота и е най-добрата гаранция за сигурността на вашата инвестиция. С правилната подготовка процесът по покупка се превръща в сигурна и прозрачна процедура.
Материалът е с информативен характер и има за цел да повиши вашата финансова и правна грамотност при сделки с имоти.
За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase