Какво прави един имот ликвиден и защо това е по-важно от цената

В България имотът продължава да се възприема като една от най-сигурните покупки, които човек може да направи. Неслучайно, когато хората съберат спестявания или получат по-голяма сума пари, много често първата идея е: „По-добре да купя жилище.“

Още от времето на родителите и дядовците ни собственото жилище се възприема не просто като място за живеене, а като сигурност. Нещо, което остава. Нещо, което не може да „изчезне“ за една нощ, както се случва с фалирали банки, обезценени спестявания или сривове по пазарите.

Особено в последните години, когато инфлацията започна да топи спестяванията, а цените на имотите тръгнаха рязко нагоре, усещането, че „бетонът е най-сигурен“, стана още по-силно.

Само че между това да купиш жилище и това да направиш добра инвестиция има огромна разлика.

Много хора приемат, че всеки имот автоматично ще носи печалба. Че цената му непременно ще расте, че лесно ще се намерят наематели и че в най-лошия случай „поне ще остане за децата“. Реалността обаче често се оказва доста по-различна.

Някои купуват апартамент в „модерен“ квартал, а после с месеци не могат да намерят наематели. Други плащат висока цена за ново строителство, но години наред живеят сред кал, шум и недовършена инфраструктура. Трети откриват, че евтиният имот всъщност излиза много по-скъп заради ремонти, проблеми със сградата или трудна препродажба.

Именно затова, ако гледате на един имот като на инвестиция, трябва да мислите по-различно от човек, който просто търси жилище за себе си.

Ако искате по-широк поглед върху рисковете и митовете около инвестициите в недвижими имоти, темата е разгледана и в материала „Инвестиции в имоти: Отвъд мита за „сигурния бетон".

Красивият апартамент невинаги е добра инвестиция

Една от най-честите грешки е, че хората купуват инвестиционен имот така, сякаш избират дом за себе си. Впечатляват се от хубава кухня, дизайнерски ремонт, голяма тераса или модерна сграда. Само че на пазара това невинаги има най-голямо значение.

Инвеститорът гледа на жилището много по-прагматично. За него най-важният въпрос е не дали апартаментът изглежда добре, а дали ще бъде лесен за отдаване и продажба след време.

Има огромна разлика между:

• жилище, което прави впечатление на оглед;
• и жилище, за което винаги се намират купувачи или наематели.

Понякога най-добрата инвестиция се оказва сравнително обикновен апартамент:

• близо до метро или ключов градски транспорт;
• с нормално, функционално разпределение;
• в район с офиси, университети или добра свързаност;
• в сграда, която няма да ви създава големи разходи след няколко години;
• без излишен лукс, но с практична локация.

Причината е проста – хората плащат най-много за удобството в ежедневието си.

Може един апартамент да има прекрасна гледка, но ако пътуването до работа отнема час и половина, това бързо започва да тежи. Именно затова кварталите с добра инфраструктура обикновено остават търсени дори когато пазарът се успокои.

istock

Най-опасната дума при имотите е „изгодно“

Много купувачи тръгват с идеята да намерят „изгодна сделка“. И понякога точно това ги вкарва в най-големите проблеми.

Евтиният апартамент почти винаги има причина да бъде евтин. Понякога тя е очевидна – стара сграда, лошо състояние или нужда от сериозен ремонт. Друг път проблемът е по-труден за забелязване:

• неудобна или изолирана локация;
• занемарени общи части и постоянно растящи такси за поддръжка;
• стари инсталации, които скоро може да изискват сериозен ремонт;
• липса на възможност за паркиране;
• слабо търсене в района;
• проблеми със съседи или съсобственици.

Много хора виждат ниската цена, но не смятат колко още пари ще трябва да вложат след покупката. А те често са сериозни.

Освен самия имот, почти винаги идват и:

• нотариални такси и местен данък;
• комисиона за посредник;
• банкови такси, оценка на имота и разходи по кредита;
• ремонт и обзавеждане;
• бъдещи разходи по сградата и общите части.

Така първоначално „изгодната“ покупка постепенно започва да струва много повече, отколкото е изглеждало в началото.

По темата за реалните разходи при покупка можете да прочетете и материала „Колко пари ви трябват реално, за да купите жилище в България“.

Доходът от наем рядко е толкова „лесен“, колкото изглежда

В интернет често се говори за имотите като за машина за пасивен доход. Купуваш апартамент, намираш наемател и всеки месец парите просто „влизат“.

На практика нещата рядко са толкова гладки.

Дори добър имот може да остане празен с месеци между двама наематели. Понякога ремонтите излизат неочаквано скъпо. Има случаи с неплатени сметки, щети, повредени уреди или трудни отношения с наемателите.

istock

А през това време разходите не спират:

• вноската по кредита върви;
• данъците и таксите остават;
• поддръжката продължава.

Именно затова добрата инвестиция не е просто апартамент с обещание за висок наем, а имот, който може сравнително лесно да намира стабилни наематели дори при по-слаб пазар.

Все повече инвеститори гледат не само колко пари носи един имот в момента, а и колко лесно биха могли да го продадат при нужда.

Темата за различните стратегии при инвестицията в имоти е разгледана и в „Наем срещу препродажба – кой инвестиционен подход е по-добър“.

Покупката без брокер или без адвокат увеличава риска

Все повече хора се опитват да купят имот директно от собственик или строител, за да избегнат комисиона. Това е напълно възможно, но често се подценява колко проверки всъщност стоят зад една сделка.

Колко струва ремонтът, колко локацията: Професионална оценка на имот

Най-важната част не е просто договарянето на цената, а документите.

Преди подписване трябва внимателно да се провери:

• дали собствеността е чиста и няма проблеми с наследници;
• има ли ипотеки, възбрани или съдебни спорове;
• има ли всички необходими документи при новото строителство;
• какво точно е жилището по документи – апартамент, ателие или друг тип обект.

Много купувачи се фокусират изцяло върху цената и изпускат именно тези детайли.

Особено внимателни трябва да бъдат хората, които купуват „на зелено“. Там човек трябва да е много по-внимателен, защото между обещанията на строителя и готовия имот понякога има огромна разлика.

Имотът не е единственият начин да инвестирате парите си

В България недвижимите имоти традиционно се възприемат като единствения „сериозен“ актив. Само че това не означава, че са подходящи за всеки.

istock

Един апартамент изисква:

• голяма първоначална сума;
• дългосрочен ангажимент;
• постоянни разходи;
• време и организация;
• поемане на пазарен риск.

Освен това при нужда от спешни пари продажбата може да отнеме месеци. Не можете просто да продадете част от жилището си за няколко дни, както бихте продали акции, облигации или дял във фонд.

Капаните при покупка на имот и как да ги избегнете

Именно затова все повече хора започват да сравняват имотите и с други варианти за инвестиране.

Ако искате по-широк поглед върху различните видове активи, вижте и материала „Акции, облигации или недвижими имоти – къде да инвестирате“.

Как изглежда добрата инвестиция в имот днес

Пазарът вече е много по-различен от периода, в който почти всяко жилище поскъпваше бързо. Купувачите са по-внимателни, а банките вече гледат много по-детайлно доходите и кредитите на клиентите.

Това не означава, че имотите са лоша инвестиция. Означава само, че времената, в които човек можеше да купи почти всичко и да чака лесна печалба, до голяма степен останаха назад.

Добрият инвеститор днес мисли много по-трезво. Той:

• смята реалните разходи;
• анализира района;
• гледа колко лесно може да продаде или отдаде имота;
• планира бюджет с буфер за непредвидени ситуации;
• и не купува само защото „всички около него купуват“.

Защото добрата инвестиция не е тази, която изглежда впечатляващо на снимки, а тази, която няма да ви създава финансови проблеми след години.

За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase