Имот „на зелено" е примамлив — по-ниска цена, избор на разпределение, всичко ново. Но сделката се сключва на хартия, парите отиват първи, а ключовете идват след години. Рисковете са реални и конкретни. Ето как да ги управлявате.

Първо проверете инвеститора

Преди да погледнете 3D визуализациите и да изслушате търговеца, направете щателна проверка на компанията.

Репутация и история: Посетете лично предишни техни завършени сгради — изглеждат ли качествено и добре поддържани? Потърсете начин да разговаряте с купувачи от по-стари обекти на същия инвеститор. Те ще ви дадат нефилтрирана информация за спазването на срокове и качеството на изпълнение.

Юридическа и финансова проверка: Справка в Търговския регистър разкрива откога съществува фирмата, какъв е капиталът и дали срещу нея се водят дела за несъстоятелност. Задължителна е и проверка в Имотния регистър — по данните за имота и по собственика/продавача, най-добре с помощта на адвокат или нотариус. Така се вижда дали има вписани ипотеки, възбрани, искови молби или други тежести. Справката е достъпна онлайн през сайта на Агенцията по вписванията.

В справката проверявате две неща: дали фирмата-продавач съвпада с вписания собственик и дали върху имота има тежести — възбрани или ипотеки. Наличието на банкова ипотека върху терена невинаги е лош знак — означава, че финансова институция е оценила проекта. Важното е да има ясен механизъм за освобождаване на вашия апартамент от ипотеката при плащане.

Какво прави един имот ликвиден и защо това е по-важно от цената

Най-рисковият сценарий е строежът да се финансира изцяло от парите на купувачите — при всяко забавяне в продажбите целият проект може да спре.

Изисквайте влязло в сила Разрешение за строеж — без него всичко е незаконно.

📌 За проверка на тежести, съсобственост и публични задължения преди сделка — виж „Юридическите капани при продажба на имот".

Акт 14, 15 и 16 — кой кога се дава и какво означава

Напредъкът на строежа се удостоверява с три ключови документа. Плащанията и юридическите ви права са пряко свързани с тях.

Акт 14 — грубият строеж

Удостоверява, че конструкцията е завършена и сградата има покрив. Значението му е голямо: след Акт 14 обектът може да е предмет на нотариална сделка, ако самостоятелният обект е индивидуализиран по одобрения проект и са налице останалите документи за нотариалното прехвърляне. Изповядва се сделката пред нотариус и се издава нотариален акт за имот в сграда в груб строеж — вещно право върху обекта и значително по-висока защита в сравнение с предварителния договор.

Акт 15 — завършеност без право на обитаване

С Акт 15 участниците в строителството — възложител, строител, проектанти, строителен надзор и др. — удостоверяват, че строежът е изпълнен съгласно одобрените проекти и е годен за приемане, но сградата все още не е въведена в експлоатация. За купувача това е подходящ момент за щателен оглед. Забележките е добре да се опишат писмено — в приемо-предавателен или констативен протокол по договора — с ясен срок за отстраняването им.

Наем срещу препродажба – кой инвестиционен подход е по-добър

Въвеждане в експлоатация — често наричано „Акт 16"

Това е финалният етап, при който компетентният орган удостоверява, че сградата може да се ползва по предназначение. В зависимост от категорията на строежа документът може да е разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация — затова в договора трябва ясно да е записано кой документ е крайният етап. Без него сградата не следва да се ползва като жилищна, а нормалните индивидуални партиди за ток и вода обикновено са невъзможни или силно затруднени. Едва след издаването му сделката е реално завършена.

istock
istock

Договорът и плащанията

Предварителният договор е най-важният документ, който ще подпишете. Задължително го прегледайте с независим адвокат, специалист по вещно право.

Договорът трябва да включва:

  • Детайлно описание на имота — чиста площ и идеални части;
  • Фиксирана крайна цена — защитена от едностранна промяна; ако има клауза за индексация, тя трябва да е обвързана с ясен критерий (например официалния индекс на НСИ);
  • Схема на плащане, обвързана с етапите на строежа — процент при предварителен договор, следващ при Акт 14, при Акт 15 и финален при Акт 16;
  • Ясни срокове и неустойки при забавяне от страна на инвеститора.

Схеми, изискващи 80–90% от сумата преди Акт 14, са изключително рискови.

Финансиране с банков кредит

В повечето случаи банките отпускат ипотечен кредит след като сградата достигне груб строеж и купувачът придобие нотариален акт за имот в груб строеж. Всички вноски преди Акт 14 — обикновено между 20% и 40% от цената — трябва да осигурите със собствени средства.

Капаните при покупка на имот и как да ги избегнете

Банката прави собствена проверка на проекта и обезпечението — това е допълнителен филтър, но не замества независимата правна проверка от ваш адвокат. Банковите политики се различават: някои изискват поне Акт 14, други предпочитат Акт 15. Кредитът обикновено се отпуска на траншове, обвързани с достигането на следващите етапи, което допълнително мотивира строителя да завърши в срок. Най-благоприятният сценарий е банката вече да финансира целия проект — процесът за вас се опростява значително.

📌 За всички варианти за финансиране на жилище — самоучастие, ипотека, комбинации — виж „Как да финансирате покупката на жилище в България".

Какво да правите, ако нещата се объркат

Инвеститорът иска повече пари. Ако в предварителния договор няма клауза за индексация, той няма правно основание да променя цената. Ако има — условията трябва да се спазват стриктно. Не плащайте допълнително без консултация с адвокат.

Забавяне на строежа. Почти неизбежно, но въпросът е колко. Договорът ви трябва да предвижда неустойки след изтичане на уговорения срок. При прекомерно забавяне имате основание да търсите правата си, включително разваляне на договора по съдебен ред.

Фалит на инвеститора. Ситуацията зависи критично от документа, с който разполагате. Ако имате само предварителен договор, обикновено сте в много по-слаба позиция — най-често като необезпечен кредитор, освен ако не са уговорени и реално учредени допълнителни обезпечения. Ако сте придобили нотариален акт след Акт 14, притежавате вещно право върху обект в сградата — по-добра позиция, но не и гаранция за довършване. В такива случаи собствениците обикновено се сдружават, за да намерят начин да довършат проекта — процесът е бавен и скъп.

Покупката на имот „на зелено" е сделка с висок залог. Защитата ви не идва от късмета, а от три конкретни действия: проверка на инвеститора преди всичко останало, предварителен договор прегледан от адвокат и активно следене на всеки етап от строежа. При първия знак за проблем — реагирайте, не изчаквайте.

Настоящият материал има информативен характер и не представлява правен или финансов съвет. Конкретните условия зависят от индивидуалните обстоятелства, вида на договора и приложимото законодателство. За преценка по конкретен случай се препоръчва консултация с адвокат, специалист по вещно право.

За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase