Как да продадете имот с ипотека: стъпки, рискове и подводни камъни

Решили сте да продадете жилището си, но то все още е обезпечение по ипотечен кредит. Първата мисъл на повечето собственици е, че това е сериозен проблем – „кой ще ми купи имот с тежест?". В действителност това е една от най-стандартните сделки на пазара – банките я правят непрекъснато, нотариусите познават процедурата наизуст, а добрите брокери ще ви прекарат през нея, без да усетите.

Това не значи обаче, че няма какво да се обърка. Грешки в сроковете, неточни писма от банката или пропуснати документи могат да забавят сделката със седмици – а понякога и да я провалят. В тази статия ще видите как работи процедурата стъпка по стъпка и къде най-често възникват проблеми.

Основният принцип, който трябва да разберете

Идеята е елементарна: част от парите, които получавате от купувача, отиват директно при вашата банка за погасяване на остатъка по кредита. Останалата сума отива при вас. След като банката получи дължимата сума, тя дава писмено съгласие за заличаване на ипотеката, а старата ипотека се заличава от имота.

Тоест купувачът не „поема" вашата ипотека. Тя се изплаща с парите от сделката, а след това се заличава.

Преди да пуснете обявата

Двете задължителни първи стъпки – преди дори да направите снимки и да напишете описание.

Разговор с банката

Информирайте банката за намерението си и поискайте писмо-ангажимент (понякога наричано удостоверение за остатъчен дълг). В него банката посочва точната сума, която трябва да бъде преведена за пълно погасяване на кредита, и сметката, по която да отиде. На практика без този документ нотариусът не може да организира сделката.

Полезно е да знаете: издаването на писмо-ангажимент обикновено е платена услуга по тарифа на конкретната банка. Сумата не е голяма, но е добре да я заложите в сметката си.

Питайте и за таксата за предсрочно погасяване. При ипотечните кредити банката има право да начислява такава такса само през първата година от усвояването на кредита, като тя не може да надвишава 1% от предсрочно погасената сума. След изтичането на първите 12 месеца по закон такса за предсрочно погасяване не се дължи.

istock

Направете си честна сметка

След като знаете точната сума на дълга, сравнете я с реалистична продажна цена.

По-добрият сценарий е продажната цена да надхвърля остатъка по кредита. Например продавате имота за 220 000 евро, дължите 120 000 евро. Банката получава своите 120 000 евро, а вие задържате разликата от 100 000 евро –минус разходите, които остават за ваша сметка, например брокерска комисиона и банкови такси.

По-сложният сценарий е когато продажната цена е под остатъка по кредита. Например искате 220 000 евро за имота, но дължите 235 000 евро. За да се осъществи сделката, ще трябва да доплатите 15 000 евро от собствени средства, защото банката трябва да получи цялата дължима сума, за да даде съгласие за заличаване на ипотеката. 

📌 Преди да определите продажна цена, прочетете „Колко струва ремонтът, колко локацията: професионална оценка на имот". А за общите грешки при продажба – ценообразуване, документи, огледи – виж „Най-честите грешки при продажба на имот".

Стъпките на сделката

Стъпка 1: Предварителен договор

Когато намерите купувач, бъдете напълно прозрачни за ипотеката от първия разговор. Скриването ѝ е сигурен начин да загубите доверие, а с него и сделката – удостоверение за тежести се изважда сравнително лесно.

Предварителният договор трябва да описва механизма на плащане в детайли. Стандартно се записва, че сума, равна на остатъка по кредита, се превежда директно по сметката на банката кредитор. Остатъкът се превежда по личната сметка на продавача.

При по-голяма разлика между продажната цена и дълга, някои купувачи изискват „особена сметка" (ескроу) – банкова сметка, в която сумата за продавача се депозира и се освобождава едва след заличаване на ипотеката. Това е допълнителна защита за купувача и не е необичайно изискване.

Стъпка 2: Писмо-ангажимент за нотариуса

Писмото-ангажимент от вашата банка е задължителен документ при изповядване на сделката (тоест подписване и оформяне пред нотариус). Без него нотариусът не може да продължи.

Ако купувачът купува с кредит, неговата банка също издава писмо-ангажимент към вас. То потвърждава, че купувачът е одобрен за кредит, и описва каква част от продажната цена ще бъде преведена от банката, при какви условия и по коя сметка.

Стъпка 3: Изповядване пред нотариус

В деня на сделката участват всички страни по процедурата – продавач, купувач, нотариус, а при нужда и представители или упълномощени лица на банките. Нотариусът проверява всички документи, включително писмата-ангажименти и удостоверението за остатъчен дълг.

Подписва се нотариалният акт за покупко-продажба. В акта изрично се описва, че част от продажната цена не се получава от продавача в момента, а ще бъде преведена директно на банката кредитор за погасяване на ипотеката. Ако купувачът купува с кредит, веднага след това се подписва и нотариален акт за учредяване на нова ипотека в полза на банката на купувача.

Нотариусът придвижва документите към Агенцията по вписванията. Вписването обикновено отнема от няколко часа до няколко работни дни – зависи от натовареността на службата.

istock

Стъпка 4: Плащане

Плащането става изцяло по банков път. Парите тръгват след успешното вписване на сделката в Имотния регистър.

Купувачът (или неговата банка) нарежда две отделни плащания:

• Първото – директно към вашата банка, за пълно погасяване на остатъка по кредита;
• Второто – по личната ви сметка, за остатъка от продажната цена.

Между подписването на нотариалния акт и реалното получаване на парите често минават няколко работни дни. Това е нормално и не е причина за паника – системата е устроена именно така, че купувачът да получи имот без тежести, а вие парите си.

Стъпка 5: Заличаване на ипотеката

След получаване на дължимата сума вашата банка издава писмено съгласие за заличаване на ипотеката в нотариално заверена форма. Това не е автоматично – банката изготвя документа след вътрешна процедура, която обикновено отнема няколко работни дни.

Със съгласието на банката се подава молба за заличаване в Агенцията по вписванията, плаща се такса за вписване, и заличаването се вписва в Имотния регистър. Едва тогава старата ипотека официално е заличена от Имотния регистър. До самото вписване ипотеката продължава да се вижда в удостоверението за тежести – това е нормално и не е причина за паника между плащането и вписването.

В практиката тази последна стъпка често се организира от нотариуса или от банката на купувача (която има интерес ипотеката ѝ да остане единствената върху имота).

Когато купувачът също купува с кредит

Това е най-честият сценарий днес. Логиката е същата, но с повече участници. Двете банки комуникират помежду си, обикновено чрез писмата-ангажименти и нотариуса.

Ключовият момент: банката на купувача иска новата ипотека да е първа по ред върху имота. Затова процесът е:

В крайна сметка – върху имота остава само новата ипотека на купувача.

Когато купувачът разполага с част от сумата като самоучастие

Това е често срещаната хибридна ситуация: купувачът има 20-30% самоучастие и тегли кредит за останалото. В този случай:

• Самоучастието обикновено се внася в деня на сделката – директно по вашата банка за погасяване на ипотеката.
• Кредитната част идва по-късно, след вписване на новата ипотека и удостоверение от Имотния регистър.

Точният механизъм се описва в предварителния договор и в нотариалния акт. Тук е особено важно да имате опитен нотариус – малки разлики във формулировките могат да доведат до забавяне на плащанията.

📌 За пълната гледна точка на купувача – ипотека, кеш, помощ от родители, втора ипотека или комбинация от всичко – кои стратегии работят и кои могат да ви вкарат в сериозен финансов риск – виж „Колко пари ви трябват реално, за да купите жилище в България".

Какво може да се обърка

Няколко конкретни ситуации, които виждаме често:

Несъответствие между скица и нотариален акт. Ако площта или границите на имота се различават в кадастралната схема и нотариалния акт, банката на купувача няма да отпусне кредит, докато проблемът не се отстрани. Това може да отнеме седмици. Затова: ако имотът е стар, проверете тези документи преди да обявите продажбата.

Закъсняло писмо-ангажимент от вашата банка. Понякога издаването отнема повече, отколкото очаквате – особено в края на месеца или при необичайни ситуации (договор за кредит с нестандартни клаузи, кредит, поет от наследници и т.н.). Поискайте писмото-ангажимент рано.

Купувач, чийто кредит се провали в последния момент. Това се случва – одобрение „на предварителен етап" не е същото като окончателно одобрение. Загубата на купувач след подписан предварителен договор може да доведе до връщане на капарото или до спор за неустойки – зависи от формулировките в договора и причината сделката да пропадне.

Грешка в сумата на дълга. Точният остатък по кредита се променя всеки ден заради начислените лихви. Писмото-ангажимент трябва да е актуално към момента на сделката. Ако от издаването му до изповядването са минали много дни, поискайте обновено писмо.

Дължима такса за предсрочно погасяване, която не сте предвидили. Това се случва, когато продавате имот в първата година от усвояване на кредита. Не е сума, която ще ви разори, но е добре да я заложите в сметката.

Прозрачност и темп – двете неща, които влияят на успеха

Информирайте купувача за ипотеката още в първите разговори. Това не отблъсква сериозните купувачи – обратно, изгражда доверие и показва, че знаете какво правите. Прозрачността е и юридически в полза на продавача – ако купувачът „научи" за ипотеката от удостоверението за тежести два дни преди сделката, може да поиска предоговаряне или да се откаже.

Поддържайте редовен контакт с банката си през целия процес. Не приемайте „обадете се след седмица" – някои документи се движат бавно, ако никой не ги тласка. Питайте на всеки етап какво следва и колко време ще отнеме.

И не подценявайте ролята на добрия нотариус. Основните нотариални такси са по нормативно определена тарифа, но опитът и темпото на работа се различават значително. Нотариус, който е правил много сделки с ипотека, ще предвиди проблемите още при първия преглед на документите.

Продажбата на имот с ипотека е напълно реалистична и често по-малко сложна, отколкото изглежда отначало. Просто изисква малко повече подготовка, повече документи и малко повече търпение между подписването и реалното получаване на парите.

Настоящият материал има информативен характер и не представлява правен или финансов съвет. Конкретните условия по ипотечни сделки зависят от договора с банката, нотариалната практика и индивидуалните обстоятелства. За индивидуална преценка се препоръчва консултация с нотариус, адвокат или банков консултант.

За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase