2025 г.: пик на активността, но не и таван на пазара
С двуцифрен годишен ръст на цените – над 15% в края на годината – България се нареди сред пазарите с най-силно поскъпване в Европейския съюз. По данни на SORENDA Real Estate това беше резултат от съчетание на няколко фактора: силно вътрешно търсене, очакванията около приемането на еврото и ограниченото предлагане на качествени проекти, особено в големите градове.
Данните на Националния статистически институт допълват тази картина – индексът на цените на жилищата в България отчита двуцифрен годишен ръст през всички тримесечия на 2025 г., като именно големите градове имат най-силен принос за поскъпването. Това поставя страната трайно над средното за ЕС, отчетено от Евростат.
Въпреки това 2025 г. не може да бъде определена като година на пазарна еуфория. Според управляващия директор на компанията Евгени Василев пазарът не е достигнал таван, но поведението на купувачите се е променило съществено.
„2026 г. ще бъде първата година, в която имотният пазар в България няма да бъде воден от страх или спекулация, а от реални нужди, устойчиво финансиране и ясно разграничение между добри и компромисни проекти. Купувачът вече гледа детайла, като например – фасадата, енергийния клас и управлението на сградата, не само цената на кв.м“, коментира Василев.
Това прави 2025 г. по-скоро година на връх в цикъла, отколкото на край на растежа – силен финал на един етап и плавен преход към следващ.
Цените в София: високи нива, но с по-зряла логика
София остана безспорният център на имотната активност. През 2025 г. средните цени на стандартните жилища в столицата се движиха в диапазона 1500 – 1900 евро на кв.м, като в по-атрактивни райони и ново строителство често надхвърляха 2000 евро на кв.м. Пазарни оценки дори сочат, че в определени сегменти средното ниво вече устойчиво се доближава до тази граница.
По данни на Евростат България е сред страните с най-висок годишен ръст на жилищните цени в ЕС през 2025 г., като столицата концентрира значителна част от това увеличение. Това означава, че София не просто „наваксва“, а вече се движи в синхрон с други регионални центрове в Централна и Източна Европа.
Годишният ръст на цените – около и над 15% спрямо 2024 г. – беше значително над средното за ЕС. Съществената разлика спрямо предходни години обаче е в структурата на търсенето: купувачите стават по-чувствителни към локация, функционалност, енергийна ефективност и степен на завършеност на проекта. Това особено ясно се вижда в сегмента на новото строителство, където добрите проекти продължават да се реализират бързо, докато компромисните започват да изостават.
istock
През третото тримесечие на 2025 г. издадените разрешителни за строеж надхвърлиха 13 500 – едно от най-високите нива от 2007 г. насам. Данните показват не просто активност, а промяна в мащаба: увеличава се броят на жилищата в отделните проекти, както и общата застроена площ.
Статистиката на НСИ показва и ръст на жилищната площ, за която са издадени разрешителни, което е индикатор, че инвеститорите залагат на по-големи и по-комплексни проекти, а не на малки, фрагментирани сгради.
Това, според анализаторите на SORENDA Real Estate, е ясен знак, че инвеститорите не изчакват, а планират по-големи и по-плътни проекти в отговор на недостига на качествено предлагане. През 2026 г. това вероятно ще се материализира в повече стартирани сгради, но с по-премерен темп на реализация и по-високи изисквания към фазите на финансиране и продажби.
Търсенето след 1 януари: стабилно, но по-сегментирано
Влизането в еврозоната не доведе до рязка промяна в търсенето, но засили няколко вече съществуващи тенденции. Финансирането става по-прозрачно и предвидимо, а България изглежда по-разпознаваема и разбираема за чуждестранните купувачи и инвеститори.
Експерт: Идва краят на "паническите" покупки на жилища
„Приемането на еврото не е събитие, което ще обърне посоката на пазара – то е рамка, която носи повече предвидимост, по-малко волатилност и нова класа инвеститори. Оттук нататък ще се купува с план, а не с паника. Това няма да свали цените, но ще повиши изискванията“, посочва Евгени Василев.
Данните на Българската народна банка показват, че жилищното кредитиране продължава да расте и през 2025 г., но с по-умерен темп в сравнение с предходни години – знак за постепенно охлаждане и по-здравословна динамика.
Паралелно с това се засилва миграцията към под-урбанизирани зони около София и към квартали с по-добър баланс между цена, среда и достъп до инфраструктура. Най-динамични остават сегментите на новото строителство, модерните комплекси и енергийно ефективните сгради, докато вторичният пазар – особено при панелните жилища в по-отдалечени райони – показва признаци на забавяне.
istock
Очакванията за автоматично понижение на лихвите след въвеждането на еврото не се оправдават напълно. Макар в банковата система да се освобождава значителна ликвидност – над 13–14 млрд. лева – това по-скоро води до по-голямо разнообразие от кредитни продукти, отколкото до драстично поевтиняване.
По данни на БНБ средните лихвени проценти по жилищните кредити остават исторически ниски, но вече без ясно изразена тенденция на спад – още един знак, че пазарът навлиза в по-зряла фаза.
Банките все по-често предлагат фиксирани и хибридни лихви, което увеличава сигурността за купувачите, особено при покупка „на зелено“ или в ранен етап на строителство. За новото строителство това е важен стабилизиращ фактор, който подкрепя инвестиционната логика, но същевременно ограничава спекулативното търсене.
Картата на София през 2026 г.: печеливши и рискови зони
През 2026 г. търсенето в столицата ще остане концентрирано в няколко типа зони: централни и добре свързани квартали, нови микрорайони с изградена или развиваща се инфраструктура и периферни райони с качествено ново строителство.
София, Варна, Пловдив: Ключови тенденции на имотния пазар
Южните и модерни квартали – като „Кръстова вада“, „Манастирски ливади“ и „Младост“ – продължават да се възприемат като едни от най-стабилните сегменти, благодарение на метро, услуги и разнообразие от жилищни типове.
Престижните райони като „Лозенец“ и „Изток“ ще задържат високи ценови нива, но с по-умерен ръст и по-голяма чувствителност към качеството на конкретния имот.
Признаци на прегряване се наблюдават там, където цените изпреварват инфраструктурата и функционалността. В тези зони търсенето може да се забави, без това да означава рязък спад – по-скоро естествено филтриране на пазара.
istock
Консенсусът сред анализаторите е, че 2026 г. ще бъде година на стабилизация. Очакванията са за ръст на цените в София от порядъка на 5–10% годишно, в зависимост от района и типа имот. Подобни прогнози дават както банкови институции като Банка ДСК, така и брокерски компании, сред които ARCO Real Estate, които отчитат устойчиво търсене на двустайни и тристайни апартаменти – гръбнака на средния сегмент.
В обобщение - пазарът на имоти през 2026 г. изглежда като пазар, който продължава да расте, но вече без бурните темпове на предходните години. Еврото носи повече стабилност и яснота, но не отменя основният принцип, който все по-силно определя решенията: качеството над количеството.