През 2022 г. пазарът на недвижими имоти в София започва да показва ясни признаци на прегряване и в същото време все още не е достигнал стойностите от пика с балона на недвижимостите през 2008 година, каза пред журналисти Кристофор Павлов, главен икономист на "УниКредит Булбанк".
Очакваме спад в цените на жилищата в София между 5 и 10 на сто през следващата година, каза още той.
Ако приемем, че за град като София стойност на съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата от 6 пъти може да се разглежда като равновесна (тоест такава, която преобладаващото ниво на доходите може да поддържа в дългосрочен план), то става възможно да се изчисли делът на подценените и надценени квартали. В случая съотношението цени спрямо доход от 6 пъти разделя пазара на две, като кварталите с по-ниско съотношение са подценени, а тези с по-високо – надценени, посочи в свой анализ Кристофор Павлов.
4500 евро за 1 кв.м в София
По време на пика с цените на недвижимите имоти трябва да очакваме голям дял на кварталите с крайно надценени жилища. Данните за третото тримесечие на 2008 г. сочат точно това. В този момент няма нито един квартал с подценени жилища, а тези които са надценени с 50 и повече процента са близо две трети (64 на сто) от всички квартали в София.
При пазар с равновесни цени броят на надценените и подценените локации би трябвало да е приблизително идентичен. Броят на кварталите със значително надценени и подценени цени, тоест такива с цени по-високи или по-ниски с повече от 50 на сто, би трябвало да е малък. С известна условност данните за третото тримесечие на 2013 г. отговарят на тези две изисквания, което потвърждава твърдението, че цените в периода 2013 - 2015 г. могат да се разглеждат като близки до равновесните, тоест такива, които са били в съответствие с преобладаващото ниво на доходи.
Данните за третото тримесечие на 2022 г. могат да се разглеждат като такива по средата между тези отчетени при върха на балона с недвижимостите през 2008 г. и тези при пазар с равновесни цени, като през 2013 г. През 2022 г. делът на надценените локации (92 на сто) значително надвишава този на подценените (8 на сто). В същото време делът на кварталите със значително надценени локации (такива чиито цени са по-високи от равновесните с 50 и повече процента) е все още малък – едва 7 на сто от всичките квартали на столицата.
Космически цени на наемите в Слънчев бряг
Тоест, през 2022 г. пазарът започва да показва ясни признаци на прегряване – надценените квартали чувствително превишават подценените. През третото тримесечие на 2022 г. обаче балон с цените на жилищата в София няма. Към този момент делът на кварталите с двуцифрени съотношения цени на жилища спрямо доходи на домакинствата е точно една пета от общо кварталите. Балон с цените на жилищата обаче е налице през всяка една от петте поредни години в периода 2004 - 2008 г.
Интересно е да се отбележи колко бързо пазарът в София формира балон по време на предишния цикъл с цените на жилищата – този в периода от 1997-2015 г. От пазар с двуцифрени съотношения цени спрямо доход в едва 13 на сто от кварталите в София през 2003 г., само за една година въпросните квартали достигат 58 на сто през 2004 г, с което условието за балон е изпълнено. Така изглежда, че ако тенденцията, която е в ход през 2022 г. продължи, то в София ще е налице балон някъде към края на следващата 2023 година, отчитат в "УниКредит Булбанк".
Основният макроикономически сценарий на банката предвижда забавяне на икономиката на страната през 2023 г. Наред с високата инфлация и влошаването на условията на търговия, предизвикани от войната в Украйна, сред причините за забавянето на икономиката ще са и най-голямото, най-бързо и синхронизирано затягане на монетарната политика в развитите икономики. Продължаващата политическа несигурност също ще оказва негативно влияние, тъй като невъзможността да се формира стабилно правителство оставя България без ясна посока на провежданата политика в момент, когато икономиката се забава, кризата с издръжката на живота се влошава, а геополитическо напрежение между Запада и Русия плюс Китай нараства, каза Кристофор Павлов.
Около 35% от жилищата в София стоят празни
Всичко това сочи, че пазарът на жилища се насочва към охлаждане. Пропорциите и обхватът на това охлаждане ще зависят най-вече от две неща – пазара на труда и лихвите. Ние очакваме безработицата да остане без голяма промяна. Нашият основен сценарий предвижда нормата на безработица да нарасне до 4,4 на сто през 2023 година при 4,3 на сто през 2022 година, каза Павлов. Това е ключово, защото ако безработицата се увеличи значително, броят на принудителните продажби също ще се увеличи и може да се стигне до рязък спад на цените на жилищата, посочи той.
Ще бъде важно и какво ще се случи със заплатите. Според нас заплатите ще продължат да нарастват с двуцифрени темпове през 2023 г. на фона на изострящите се дефицити на работна сила във все по-голям брой сектори на икономиката, каза Павлов. Ако наблюдаваните в момента двуцифрените темпове на ръст на заплатите се запазят и през следващата година, ще се предотврати рязко влошаване на кредитоспособността на длъжниците и така не само ще се ограничат принудителните продажби, но и новите купувачи на жилища няма да намалеят драстично. Тоест, ние очакваме пазарът на труда да продължи да се представя силно през 2023 г., което ще бъде важен стабилизиращ фактор не само за цялата икономика, но и за пазара на жилища, каза главният икономист на банката.
За да се осъществи основният ни сценарий със спад на цените на жилищата в София между 5 и 10 процента, периодът на политическа несигурност трябва да приключи след изборите за парламент през март-април догодина. По-високите лихви в еврозоната ще се пренасят бавно към България, а напредъкът в усилията на страната да приеме еврото от началото на 2024 г., в комбинация с осъществяването на практика на реформите, предвидени в ПВУ, ще помогнат на икономическия растеж да започне отново да се ускорява от средата на 2023г.
Колко заплати са нужни за покупка на жилище в София
В случай, че политическата несигурност продължи и след изборите през март-април и особено ако тя доведе до дерайлиране на процеса на приемането на еврото през 2024 или най-късно 2025 г., има опасност да се стигне до трайно увеличение на цената, при която правителството емитира дълг и тази по-висока цена да се пренесе върху цената на кредита за фирмите и домакинствата от реалната икономика. При такова развитие на нещата, вместо цената на новите ипотечни кредити да се увеличи с около 1-1,5 на сто, може да се стигне до далеч по-голямо увеличение, което да предизвика спад в търсенето на ипотечни кредити в пропорции, които да направят корекцията в цените на жилищата по-голяма от предвижданата в основния ни сценарий, добави Павлов.
Рискът от спад в цените изглежда най-значим в София, където делът на сериозно надценените имоти е значителен. Макар и в по-малка степен Варна също има доста надценени имоти, но достъпността на жилищата там се подобрява през последните три години, което ни прави оптимисти за бъдещето. Като изключим най-големите градове, в останалата част от страната цените на жилищата изглеждат близо до равновесните. Това не означава само по себе си, че при спад на цените в големите градове, по-малките ще бъдат застраховани от риска да претърпят негативна промяна в цените, която в крайна сметка да се окаже, че може да достигне дори още по-големи пропорции.
В същото време е важно да се посочи, че съществуването на риск за спад в цените на жилищата в София не означава автоматично, че този риск ще се материализира. Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на вече достигнатите нива, докато в същото време доходите продължат да нарастват, което, ако продължи достатъчно дълго, би направило жилищата в София отново достъпни, каза Кристофор Павлов.
За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook, за да не пропуснете нищо интересно от Pariteni.bg
Коментари
2