През миналата седмица от УниКредит Булбанк съобщиха за добро развите на сектора на недвижимите имоти. От банката посочиха, че само през миналата година банките са отпуснали 2.2 млрд. лв. за жилищни заеми. Същевременно за да бъде задържан ръстът на развитие е необходимо създаването на добър инвестиционен климат, предупредиха от финансовата институция. Посочено бе, че част от средствата освободени от БФБ-София са се насочили към пазара на недвижими имоти. Същевременно в няколко статии на столични вестници бе съобщено за отлив на английски и ирландски инвеститори от българските ваканционни селища.

За да даде отговор на най-често поставяните въпроси – настина ли има балон на пазара на недвижимите имоти, какво е развитието на сектора и какви са тенденциите през 2008 г. DarikFinance.bg потърси мненията на експертите в бранша, които ще бъдат публикувани всеки ден до края на седмицата.

"По право" първата позиция е на председателя на Национално сдружение "Недвижими имоти" Лъчезар Искров.


Средният ръст на цените на имотите през миналата година, според данните с които разполагаме, е около 34-35%, като в различните сегменти това нарастване е различно. Водещ остава пазарът на жилища в страната, където е отбелязано и най-високото покачване на цените. Жилищата през 2007 г. са поскъпнали средно с 18% за големите градове при един прогнозируем ръст от страна на анализатори в рамките на 15-20%. От големите градове най-скъп град остава Варна с около 860 евро на кв.м. средна цена за жилищата, следват София и Пловдив. От по-малките градове най-голямо е поскъпването в Русе с 44%, следван от Стара Загора. Трябва да уточня, че и увеличението на цените при различните типове жилища е различно. Един от факторите, който обуслови това повишение е недостига на качествено ново строителство в големите градове. В същия момент се забелязва и ръст на цените на панелните жилища. Не са изключени отделни сделки в София, когато цена на панелно жилище достига и надминава 1000 евро на кв.м. Забелязва се и ръст на цената на земята. Земята се търси предимно с инвестиционна цел. В това отношение най-голямо е търсенето в североизточна България, в района на Варна и Добрич. Определен ръст отбелязват и цените в района на Бургас.

Този ръст оправдава ли прогнозите, които се даваха през 2006 г. Помним, че тогава движението на пазара се обвързваше с нашето членство в ЕС!?

Моето мнение за членството ни в ЕС като психологически фактор, който обуславя цените, имаше влияние на един по-ранен етап. Прогнозите всяка година варират в широки граници. За миналата година имаше отделни предвиждания за ръст на цените над 50%. Естествено, това не се оправда. Аналогична е ситуацията и в момента на пазара. Прогнозният ръст на цените за 2008 г. също се движи в по-широки граници. Аз лично смятам, че той ще бъде в рамките на 10-15%, пак усреднено за цялата страна, като в отделните сегменти този ръст ще бъде различен. Възможно е да бъде по-висок за тези градове, които така или иначе търсенето е по-голямо.

Напоследък се говори за отлив на инвеститори, особено на чуждестранни инвеститори физически лица от Великобритания и Ирландия, вярно ли е това според вас?

Да, наистина напоследък излязоха подобни публикации, в които предимно се визират ваканционните имоти. Аз лично смятам, че спада на цените в този сегмент, който е един от най-големия за последните 3-4 г. явно показва, че голяма част от чуждестранните инвеститори, тези за които споменахте, са загубили определен интерес към нашия пазар. Защото те бяха привлечени с обещания за висока доходност. В момента, по наши данни, доходността се движи около 3-5%, което естествено не е удовлетворилено за тях. Или това оттегляне е обослувено от загубилите очаквания за голяма доходност.

Ще се оправдаят ли очакванията за други инвеститори в лицето на руснаци и скандинавци?

Аз не смятам, че те ще запълнят точно тази ниша, защото руските инвеститори търсят друг тип имоти. Същевременно се изпуска факта, че много физически лица от Румъния проявяват интерес към закупуване точно на този тип имоти, особено в северната част на черноморието. Така, че голяма част от инвестициите по нашето черноморие вероятно няма да оправдаят очакваната доходност, очакваната печалба. За това говори и факта, че голяма част от изградените жилища не могат да намерят своята пазарна реализация.

Вие казахте са спада на цените на курортните селища, къде другаде има спад?

Когато в началото говорих за ръст, ставаше въпрос за жилищата, като изключих от тази група ваканционните селища по черноморието, защото там определено се забелязва спад на цените. Факторите за това са няколко – пренасищането, а и обявените цени с висока доходност не са атрактивни.

Какво да очакваме през 2008 г. и какво се промени в търсенето през 2007 г.?

Аз мисля, че търсенето на жилища ще продължи да бъде голямо, особено на ново и качествено строителство. Тук играят роля основни фактори, като миграция на населението и достъпа до кредитен ресурс. Що се отнася до институционалите инвеститори към тях са насочени най-големите очаквания за определен ръст към земята за развитие на логистични центрове.

Очаквате ли освободения ресурс от БФБ да се насочи към недвижимите имоти?

Определено част от този ресурс ще се насочи към недвижими имоти. Знаете, че инвестицията в недвижими имоти винаги е една относително висока гаранция срещу инфлацията, която е около 12.5%. Но тези капитали обикновено търсят най-високата доходност и действително трябва сериозно да се анализира в кой точно пазарен сегмент ще бъдат насочени. Защото в отделни пазарни сегменти тя е много ниска. Но безспорно при такова състояние на борсата част от тези капитали ще бъдат насочени към недвижима собственост.

Има ли балон все пак, според вас?

Аз лично смятам, че има надценени сегменти на пазара, но не бих говорил за балон на цените на недвижимите имоти.

*Утре очаквайте коментара на изпълнителният директор на "Елана фонд за земеделска земя" АДСИЦ Веселин Петров.