Търсим банка без възрастови ограничения или взимаме млад роднина за съдлъжник

Искам само 15 000 лева да изтегля, а не мога да намеря банка, която да ме одобри, въпреки, че работя на стабилен трудов договор. Кажете ми какво да направя, като непрекъснато ме режат заради възрастта?

Десетки пъти досега съм се сблъсквал с този въпрос и не съм отказвал консултация, но успешният изход никога не е 100 процента гарантиран. Особено в този момент, когато банките се превърнаха от свръх либерални преди кризата в свръх стиснати, когато трябва да дават пари, за да излезем по-бързо от нея.

Точна рецепта няма, но съществуват няколко варианта, които вдигат шансовете на по-възрастните, тези които са навършили 50 години, да получат желания кредит за ново жилище. Всеки има право на това и фактът, че едни хора се решават по-късно на тази стъпка – покупка на нов дом, не значи непременно, че са нерешителни, а практиката показва, че точно в този момент имат финансовата възможност за такава крачка.

„Възрастта наистина е проблем, но вече има банки, които нямат възрастово ограничение. Това е най-лесният начин хората над 50 години да получат кредит с 20-годишно изплащане, например", споделя с мен Тихомир Тошев, управител на една от най-големите кредитни къщи в страна, който почти всеки ден трябва да решава такъв род проблеми на своите клиенти.

Банките са си наложили точна схема, когато трябва да определят срока и тавана на даден ипотечен кредит спрямо възрастта на кредитоискателя.

Сборът от възрастта на човека и срока за изплащане не трябва да надхвърля 65

При някои банки има нюанси, но няма такава, която да е склонна да отпусне кредит, когато този сбор надхвърли 70. Това означава, че човек не трябва да е по-възрастен от 65 или 70 години в деня на падежа на кредита (датата на последната вноска).

Оказва се обаче, че вече има банки, които са вдигнали възрастовото ограничение. Даже в момента има една, която рекламира точно това предимство. Тези, които се нуждаят от по-големи суми за по-дълго време трябва да си направят труда да проверят в сайтовете на банките. Обикновено промоциите са още на първата им страница. Това на практика е първият сигурен начин.

Вторият вариант е да осигурите съучастие в кредита на млад роднина. Съучастието е често срещано явление при хора, които нямат достатъчно доход или имат, но не могат да докажат официален такъв. В случая съучастието на млад роднина се използва за да се заобиколи възрастовото ограничение.

Кредит със съучастие

на млад роднина гарантира на банката, че заемът ще бъде изплатен, даже ако възрастният титуляр няма възможност да плаща след определена възраст по една или друга причина.

Младите не би трябвало да се плашат, защото по българското законодателство, в случай че баща или майка починат, а са изтеглили кредит, който не са погасили, наследниците автоматично влизат в задължение към банката. Има и друга възможност, но тя е доста неприемлива – да се откажат официално от наследство, което означава, че губят и жилището, купено с кредита, който трябва да се връща.

В някои случаи по-голям шанс за кредит бихме имали, ако кандидатстват и двамата съпрузи, независимо от възрастта. По този начин се доказва по-висок доход, а това също е от значение, в случай че искаш на намалиш срока за изплащане и по този начин да влезеш в изискванията на банката.

Разбира се, има още най-малко 4 трика, за да вдигнем над 90 процента шанса си за изтегляне на кредит, особено жилищен, независимо от възрастта.

На първо място идва

по-голямото самоучастие

Според рекламите, които гледаме по телевизията, или по билбордовете, има банки, които дават кредит и при 0 процента самоучастие. Това си е почти мираж – трябва да си идеалния кредитоискател за да получиш цялата сума, без да се бръкнеш за нито лев в сделката. Най-често е необходимо поне 20 процента от сумата да имаш в брой, за да ти отпусне банката още 80 процента. Тук има и една малка, но съществена подробност – тези 80 процента банката отпуска не от цената на сделката, която е поискал продавачът на апартамента, а от направената от лицензиран оценител оценка на имота.

В нашия случай, за да вдигнем шанса си за да получим ипотечен кредит, въпреки възрастта, е най-добре да предложим на банката минимум 40 процента самоучастие. Така рискът за банката става значително по-малък, а и срокът може да е по-къс, поради по-малката заемна сума. Все пак не се опитвайте да предлагате над 50 процента самоучастие, защото банката няма да има сметка да отпуска малък заем при ниска лихва.

Качеството на жилището

също е много важна предпоставка при кандидатстване за кредит, когато рискът от неодобрение е значителен. Точно такъв е той, когато кредитоискателят е над 50 години. Затова по възможност трябва да се кандидатства за възможно най-качествено жилище. Това означава добре изпълнено и завършено с акт 16 ново строителство, или качествен стар тухлен апартамент. Повече от ясно е, че банките не биха искали да влизат в по-рискова сделка за покупка на панелка в окаяно състояние. Защото ако изплащането спре и апартаментът отиде на публична продан, банката ще може да вземе много по-малко пари за него, при приблизително едни и същи разходи за съдия-изпълнител.

Към качеството трябва да причислим и района. Колкото по-добър е той – хубав квартал или център, толкова по-склонна е банката да дава кредит. За жилища в крайни квартали с лоша инфраструктура банките са доста скептично настроени.

Втората ипотека

е ход, който може да се приложи в краен случай, но рязко би наклонил везните в полза на възрастния кредитоискател. Към такава стъпка биха могли да прибегнат хора, които искат да купят втори имот и вече разполагат с основен, а едновременно с това имат стабилни доходи. Ипотекирането на 2 имота за покупката на един, значително вдига обезпечението на кредита и банките биха били много по-склонни да отпуснат заема, независимо от възрастта.

Когато попълвате искането за кредит, мислете като банкера, който ще го разглежда. Тук от значение е и фактът, че когато човекът кандидатства за второ жилище, се подразбира, че то може да се отдава под наем и с прихода да се погасяват месечните вноски. Кредитните инспектори винаги правят тази сметка, защото имат идеален поглед върху имотния пазар – продажби и наеми. Трябва да сте наясно, че повечето банки вече имат регистрирани собствени дружества за недвижими имоти и няма смисъл да се опитвате да шмекерувате с цената.

На последно място, но може би на едно от първите по важност за получаване на кредит над определена възраст е

начинът на изплащане

Ако можете да си го позволите и ако банката разрешава, то не избирайте изплащане на равни месечни вноски. По този начин се плаща много по-голяма сума, като лихва върху кредита е висока, а и срокът става възможно най-дълъг.

Много по-изгодно е да изтеглите кредит с намаляваща вноска. Това означава, че плащате главница на равно разпределени вноски, плюс намаляваща лихва. При равните месечни вноски логиката е обърната. При тях в началото се плаща огромната част от лихвата и съвсем малка част от главницата.

В крайна сметка при 40 хил. евро ипотечен кредит и 8 процента лихва за 20 години, ако плащате равни месечни вноски, ще погасите 80 297 евро, или над 100 процента лихва. При намаляващи вноски общо ще платите 72 132 лв., тоест над 8000 лева по-малко.

Освен това от значение е фактът, че при равни месечни вноски за горепосочения заем всеки месец ще дължите по 335 евро, докато при втория вариант след седмата година ще започнете да плащате по-малко, а в края на периода вноската ще падне под 170 евро. И тези значително по-малки вноски ще се плащат в края на заема, когато се предполага, че финансовите възможности на кредитополучателя ще са значително по-малки, особено заради напредналата възраст.

В крайна сметка аз бих отговорил на всички, които питат „как да взема голям ипотечен заем, въпреки, че навърших 50" по следния начин:

Намерете си качествено жилище, съдлъжник, повечко пари в брой и плащайте с намаляваща вноска. Ако всъщност не сте открили банка, която няма претенции към възрастта ви.