На пазара на недвижими имоти цената обикновено е най-точният индикатор за „чистотата" на една сделка. Когато попаднете на обява с цена, драстично под пазарната, вероятно не става въпрос за късмет, а за специфична правна форма: учредено вещно право на ползване. Ако такъв е случаят с имот, който възнамерявате да купите, ето какво трябва да знаете.

📌 Тази статия разглежда вещноправните тежести. За другите юридически капани при имотни сделки — съсобственост, наследство и публични задължения — виж „Юридическите капани при продажба на имот". А за финансовата страна на покупката — „Колко пари ви трябват реално, за да купите жилище в България".

„Голата собственост" — титла без владение

За да разберем защо тези имоти се продават с отстъпка, трябва да разграничим собствеността от владението.

Придобивайки такъв актив, вие ставате негов „гол собственик". Притежавате правото на собственост и можете да се разпореждате с него — например да продадете „голата собственост". Но докато правото на ползване съществува, не можете свободно да обитавате имота, да влизате в него без съгласие или да получавате доходите от използването му — тези правомощия принадлежат на ползвателя.

Как да продадете имот с ипотека: стъпки, рискове и подводни камъни

Най-важната характеристика на правото на ползване е неговата устойчивост: ако е учредено пожизнено, то не се прекратява със смяната на собственика. Дори имотът да бъде препродаден, ползвателят запазва правото си да го използва до изтичане на срока или до смъртта си — според начина, по който е учредено правото.

За купувача това означава едно: платил е сериозна сума за актив, който не може да ползва по предназначение, докато правото на ползване съществува.

Кой за какво отговаря

Законът разпределя правата и задълженията между двете страни по следния начин:

Ползвателят е длъжен:

  • да плаща текущите публични тежести — данък сгради и такса смет;
  • да застрахова имота в полза на собственика;
  • да поема битовите сметки и разходите по ежедневната поддръжка.

Собственикът поема:

  • капиталните разходи — основен ремонт на покрив, укрепване на конструкция и подобни.

Собственикът няма право:

  • да държи ключ от апартамента без изрично съгласие на ползвателя;
  • да влиза в имота без покана;
  • да изгони ползвателя или да ограничава ползването му по какъвто и да е начин.

Отношенията наподобяват тези между хазяин и наемател — с тази съществена разлика, че „наемателят" не плаща наем и не може да бъде изгонен.

istock
istock

Важна граница: не е „издръжка и гледане"

Честото опасение, че купувачът поема ролята на „болногледач", е неоснователно. Вещното право на ползване е чисто имуществено право и не включва задължение за лична грижа, издръжка или лечение. Това е съществената разлика между тази сделка и договора за „издръжка и гледане".

Рискът при млад ползвател

Цената на „голата собственост" се определя основно от възрастта на ползвателя. При ползвател над 80 години отстъпката от пазарната цена е по-малка — моментът на пълното владение е статистически по-близо. При ползвател под 60 години инвестицията става значително по-рискова, въпреки голямата отстъпка.

Рискът се крие в алтернативната цена на парите. Вашият капитал остава замразен за десетилетия, без да носи доход от наем. За период от 30 години пропуснатите ползи от наеми често надхвърлят първоначално спестената сума. Освен това нямате физически контрол върху поддръжката на актива — залагате на медицината и демографията.

Данъчната страна на сделката

При покупка на „гола собственост" местният данък при придобиване и нотариалните такси се изчисляват върху материалния интерес по сделката — обичайно уговорената цена, но не по-ниско от приложимата данъчна оценка. Ставката на местния данък се определя от общината в законови граници — обичайно между 0,1% и 3%.

Когато правото на ползване се прекрати — например със смъртта на ползвателя — собственикът не купува имота наново: правомощията върху него се „събират" при него. Възможно е обаче да са нужни документи и вписвания за отразяване на промяната.

Какво прави един имот ликвиден и защо това е по-важно от цената

Могат ли наследниците на ползвателя да оспорят сделката?

Правото на ползване е лично и се прекратява със смъртта — не се наследява. Ако сделката е реална продажба, цената е платена доказуемо и страните са били дееспособни, рискът от успешно оспорване е значително по-нисък. Наследниците могат теоретично да атакуват сделката при основания като недееспособност, привидност, измама или друг сериозен порок.

При сделки с възрастни продавачи понякога се изисква медицински документ за състоянието им към момента на сделката. Конкретният подход трябва да се прецени с нотариус или адвокат.

За кого е подходяща тази сделка?

Въпреки рисковете, моделът има своето място. Под тази форма родителите често прехвърлят собствеността на децата си, запазвайки право на ползване, за да гарантират сигурността си, докато са живи.

За инвеститор с излишък от капитал и дълъг хоризонт — и с ясно разбиране на рисковете — може да е стратегически ход. За всеки, който търси дом, в който да живее скоро, е капан.

Преди да подпишете: не купувате квадрати с отстъпка. Купувате правото да ги ползвате в неопределен бъдещ момент.

Настоящият материал има информативен характер и не представлява правен или данъчен съвет. За преценка по конкретен случай се препоръчва консултация с нотариус или адвокат.

За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase