Какво представлява практиката „ипотека върху ипотека“? Това се прави, когато кредитоискателят има вече ипотека за закупуването на даден имот и в един момент изпада в невъзможност да погасява кредита си, обяснява брокер Даниела Желязкова от „Абсолют – Империя 2000“. Тогава намира друга банка или финансова институция, която му отпуска втори кредит, като за обезпечение служи вече ипотекираният имот. И така се прави втора ипотека върху същия имот.

Ако пазарната стойност на въпросния имот е по-висока от изтеглените кредити – добре. Но в повечето случаи не e така, уточнява брокерът. Особено, ако имотът е бил закупен във времето, когато цените са били много по-високи, и когато оценителите масово са правили завишени оценки.

Ипотеката върху ипотека е порочна практика у нас, твърди Желязкова. Тя споделя, че е имала подобни случаи в брокерската си практика с клиенти, които са били в абсолютна невъзможност да погасяват текущия си кредит. Въпреки това обаче, след уговорка с банков служител да му предоставят процент от бъдещия кредит, получават втори такъв.

Експертът дава следния пример: ако реалната пазарна стойност на даден имот е била 100 единици, но първоначално му е направена оценка 150 единици и на кредитоискателя му е отпуснат заем от 100 единици. Година-две по-късно същият имот вече струва 70 единици. Кредитополучателят обаче не стига, че не може да си обслужва кредита, но и намира оценител, който отново му прави по-висока оценка, да кажем 120 единици с мотива, че предишната оценка е била 150. Дори и след спада на цените на имотния пазар в този момент 120 е реална цена, като той е отразил правопропорционално намалението. Кредитоплучателят пък казва: „Ето, аз съм изтеглил 70, но имотът ми струва 120 в момента, а и аз съм изплатил една част от тях. Отпуснете ми още 20 или 30 да кажем, защото са ми нужни средства да работя, да разширя бизнеса си и т.н.“. И втората банка му отпуска. Реално той е изплащал само лихви, защото винаги в началото се плащат или самo лихви или при сложна капитализация на лихвите процентното съотношение винаги в началото е в полза на лихвите. Чак към средата на периода от кредита лихвите се изравняват, след което частта на главницата е по-голяма.

По думите на специалиста се получава така, че при имот, който в настоящия момент е на пазарна стойност 70 единици, кедитополучателят вече е получил за него 90 или 100, т.е. повече от самото обезпечение.

Практиката не е масова, но има такива случаи, обикновено когато се касае за големи суми и за търговски или промишлени обекти, допълва брокерът.

Повечето банки се презастраховат като имат доста завишени изисквания (дори прекалено завишени) за отпускане на кредити. Някои си имат и собствен оценител и тогава е почти невъзможно да се стигне до подобна ситуация. Но в банки, които ползват външни консултантски услуги, и такива, в които контролът е занижен, очевидно е възможно, щом се случва, уточнява Желязкова.

Мнението на експерта е, че отговорността за лошите кредити е изцяло на банките и че държавата не трябва да се ангажира с проблемите на банката като лош мениджмънт или нелоялни и некомпетентни служители. В крайна сметка банките са частни институции,напомня брокерът. Ако в някаква друга фирма с различен предмет на дейност некоректен или некомпетентен служител нанесе вреди на работодателя си, никой не занимава държавата, а ръководството на фирмата намира начин да си реши проблемите.

 

Очакваме Вашите въпроси и запитвания по казуси на pariteni@netinfocompany.bg. Ние ще търсим нужните Ви отговори и ще предлагаме ефективните решения според експертите в съответните области.