Как да изберем най-евтиния жилищен кредит

Как да изберем най-евтиния жилищен кредит? Част 1: Лихва

Семейство Петя и Иво Яневи са младо семейство, което живее под наем и обмисля да закупи собствено жилище с кредит. Петя и Иво се срещат с независим кредитен консултант от Кредитланд, с когото обсъждат възможностите за финансиране, най-важните показатели по кредитните оферти и как да изберат най-изгодния жилищен кредит.

Нали лихвата е най-важна, когато избираме кредита?

Да, основният ви разход ще е лихвата, но не е само тя. Разбира се, колкото по-ниска е лихвата, толкова по-изгоден е кредитът, това е ясно на всеки. Но много е важно да обърнете внимание на начина, по който се образува лихвата. Давам пример - теглим кредита с промоционална най-ниска лихва в момента, минава една година - всичко е ОК, на следващата година лихвата скача с 0,5%, на по-следваща с 0,3% и така ниската лихва става висока! Ето, избрали сме ниска лихва, но каква е гаранцията, че тази лихва ще се запази същата?

Какви са нивата на лихвите в момента, общото мнение е, че са много високи?

Най-ниските нива на лихвите започват под 7%, средно около 7,5 % са повечето привлекателни оферти. Дали ще може да се ползва по-ниска лихва, зависи от самия клиент, дали е с официални доходи, дали ще може да си превежда работната заплата в банката, дали може да ползва преференции по линия на работодателя си, дали ще ползва други банкови продукти, освен кредита, и от други фактори, които ще изясним конкретно спрямо вашия случай, избирайки оферта за кредит.

Няма ли някаква защита от вдигането на лихвата?

Защитата е да знаете как се образува лихвата и дали самата банка има политика, която предпазва клиента. Какво имам предвид? Лихвата е сбор от плаваща величина (пазарен индекс - ОЛП, Юрибор или банков/базов лихвен процент) и надбавка. Освен прогноза как ще се променя плаващата величина, е важно да се види дали банката е оставила буфер (или коридор), който да предпазва до известна степен клиента от движението на плаващата величина в посока нагоре, както и да предвижда възможности за намаляването й при определени условия, свързани с актуалните пазарни нива.

Идеята е следната - ако плаващата величина е ОЛП (основен лихвен процент) на БНБ, лихвата на клиента да се вдига само, ако ОЛП се вдигне с повече от 2%. Добрата новина, е че в момента на пазара се предлагат продукти с лихви, които са едновременно прозрачни (плаващата величина е пазарен индекс) и са защитени от увеличение с описаните по-горе буфери или коридори.

Друг важен фактор е как е съставен договорът за кредит и докъде се простират правата на банката да променя лихвата посредством едностранна промяна на плаващата величина /когато е банков/базов лихвен процент/ или на надбавката. Т.е. доколко е прозрачна промяната на лихвата и нейните компоненти.

Ето най-често срещаните варианти при договорите за жилищните кредити:

1. БЛП (референтен лихвен процент по договорите за кредит), който се определя от банката в зависимост от нейната методология и възможности за набиране на ресурс + надбавка.

2. Пазарен индекс (Юрибор, ОЛП, Софибор и т.н. ) + плаваща надбавка. В този случай единият компонент зависи от пазара, а другият - от банката.

3. Пазарен индекс + фиксирана надбавка - в този вариант промените са само в резултат на пазарното движение на индекса.

Също така трябва да обърнете внимание и на условията за предоговаряне на кредита (на срок, лихви и такси). Много хора не им обръщат внимание при подписването на договора, но след време те имат значение, ако решите да предоговорите кредита или да го рефинансирате.

Има ли възможност банката да предостави по-ниска лихва от стандартните?

Да, има такава възможност, свързана с индивидуални преговори с банката. Някои банки предпочитат да работят с индивидуални оферти, които да са според нуждите на клиентите.

Освен лихвата какво друго трябва да гледаме, по отношение цената на кредита?

Лихвата е само един от многото компоненти на цената на кредита. Много хора си мислят, че лихвата е най-важна, но не винаги е така. Ще ви дам един пример - два различни банкови продукта за кредит 40 000 евро за срок от 240 месеца, при еднаква стойност на имота. При първия имаме следните стойности: лихвен процент - 7 %, годишен процент на разходите - 9,2 %, общо изплатена сума на банката/главница, лихва, такси, з-ки/ - 85 000 евро; при второто предложение имаме лихвен процент - отново 7%, годишен процент на разходите - 8,25 %, а общо изплатени - 79 000 евро.

Какъв е изводът - двете оферти имат еднакви лихвени проценти - 7 %. Обаче банката от първия пример има по-високи такси от банката от втория пример, което оскъпява офертата й с около 1 процентен пункт. Тази разлика се отразява в стойността на Годишния процент на разходите /реалната ви лихва/, който отчита цялото оскъпяване за клиента - в единия случай той е 9,2%, а в другия е 8,2 %. Разликата в сумата, която ви струва кредитът за този срок, ако двете оферти останат непроменени във времето, е 6000 евро.