Пътеводител на купувача: Как да преминете през лабиринта от документи при покупка на имот

Да откриеш мечтания дом, който да отговаря на финансовите ти възможности - това е късмет. Да оформиш изрядно документите за сделката обаче не е късмет, а педантична работа в рамките на няколко седмици. Не е сложно, но човек трябва да знае какво му трябва и откъде да го набави, за да не се вгорчи финализирането на сделката. 

Създадохме тази статия с идеята да ви е полезна отправна точка в лабиринта от документи при покупка на имот. Приятно четене!

I. Първата и най-важна мисия: Проверка на имота и продавача

Преди дори да помислите за вашите документи, трябва да се уверите, че имотът, в който сте се влюбили, е "здрав" от правна гледна точка. Представете си този етап като щателен медицински преглед. Вие, заедно с вашия адвокат или доверен брокер, трябва да изискате от продавача да ви предостави своеобразната „здравна книжка“ на имота. Ето какво включва тя:

Първо и най-важно е документът за собственост, познат на всички като нотариален акт. Това е личната карта на имота, която удостоверява кой е законният му собственик. Проверете внимателно дали имената в него съвпадат с тези на човека, с когото преговаряте. Продавачът разполага с оригинала, но за пълна сигурност може да се направи справка и в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

Следва удостоверението за данъчна оценка. Този документ има двойна функция – показва каква е стойността на имота според общината и, което е по-важно, удостоверява, че продавачът е изряден платец и няма задължения за данък сгради и такса смет. Без този документ, който продавачът трябва да заяви и получи от отдел „Местни данъци и такси“ в съответната община, нотариусът няма да изповяда сделката.

Сега стигаме до може би най-критичния документ – удостоверението за тежести. То е вашият щит срещу бъдещи главоболия. Този документ, издаван от Агенцията по вписванията, ще ви покаже дали върху имота има скрити „бомби“ като ипотеки към банки, възбрани от съдебни изпълнители, вписани искови молби или договори за наем. Настоявайте това удостоверение да е издадено непосредствено преди сделката, за да сте сигурни, че информацията е абсолютно актуална.

istock

Не забравяйте и кадастралната схема (скица) на имота. Тя е неговият графичен отпечатък и трябва да отговаря напълно на описанието в нотариалния акт и на реалното състояние. Издава се от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) за района, като обичайно се осигурява от продавача.

Накрая, ако продавачът е семеен и е придобил имота по време на брака си, ще ви трябва и неговото удостоверение за семейно положение. То се взима от служба ГРАО към общината и показва семейното положение и необходимостта от съгласие на съпруга/съпругата.

След като сте се уверили, че имотът няма тежести, идва ред на вас, като купувач, да си набавите необходимите документи. Според начина на финансиране на покупката - с лични средства или с ипотека, изискванията са различни. 

Документи за покупка на имот с лични средства

Документите при този начин на покупка не са много. 

На първо място, разбира се, ще ви е нужна валидна лична карта, издадена от МВР, за да се легитимирате пред нотариуса.

Следващ по важност е един документ, който често звучи плашещо, но всъщност е стандартна процедура – декларацията за произход на средствата. Според Закона за мерките срещу изпиране на пари, обичайно при сделки над 15 000 евро, вие трябва да декларирате откъде идват парите ви. Не се притеснявайте, ако те са от спестявания, продажба на друг имот, дарение или трудови възнаграждения, това е напълно нормално. Този формуляр не е нужно да го търсите предварително – той се предоставя и попълва на място, директно при нотариуса.

Пред нотариуса ще попълните и още една стандартна декларация – за вашето гражданство и семейно положение.

Важно е да знаете, че макар да говорим за покупка "в брой", законът в България изисква всички плащания над около 5 110 евро да се извършват по банков път. Това означава, че вие ще трябва да преведете договорената сума от вашата сметка по сметката на продавача. Затова е добре да носите със себе си копие от банковия документ за превода (платежно нареждане), издаден от вашата банка, като доказателство пред нотариуса.

Документи за покупка на имот с ипотечен кредит

Когато купувате имот с банков кредит, вие не сте сами. Банката се превръща във ваш партньор в сделката. Тя има същия интерес като вас – имотът да е изряден и сделката да е сигурна. Процесът тук е по-дълъг, защото банката трябва да се увери в две неща: че вие сте надежден кредитополучател и че имотът е добра инвестиция.

istock

Първата ви среща с банката ще започне с попълване на искане за кредит – стандартен формуляр, който ще получите в клона на банката или на нейния сайт. Заедно с личната си карта, ще трябва да представите и документи, които доказват вашите доходи.

Ако работите на трудов договор, ще трябва да представите документи, доказващи доходите ви. В много случаи банките извършват тази проверка служебно чрез данни от НАП или банкови извлечения, но при необходимост може да бъде изискано и удостоверение от работодател, както и копие от трудовия договор. Ако сте на свободна практика или имате собствен бизнес, банката ще иска да види вашите годишни данъчни декларации, заверени в НАП, и други финансови отчети. За банката е важно и вашето семейно положение, затова ще изиска удостоверение от служба ГРАО. Ако сте в брак, съпругът/съпругата ви най-вероятно ще трябва да стане съдлъжник по кредита.

След като получите предварително одобрение на база вашите доходи, идва ред на самия имот. Тук ключова роля играе предварителният договор за покупко-продажба. Той не се "взима" отнякъде, а се изготвя специално за вас и продавача, най-добре от адвокат. В него се описват всички условия – цена, срокове, и най-важното – плаща се капаро (често около 10%). Банката ще изиска копие от този договор.

След това банката ще поиска пълния комплект документи за имота от продавача (всичко изброено в точка I). Нейните юристи ще направят своя собствена, втора проверка, което е допълнителна сигурност и за вас.

Накрая, банката ще възложи изготвянето на пазарна оценка на имота. Тази оценка се прави от независим лицензиран оценител, одобрен от банката, като разходът за нея е за ваша сметка. Именно от тази оценка, а не само от продажната цена, зависи какъв ще е максималният размер на кредита, който ще ви бъде отпуснат.

Финални съвети

• Предварителният договор е ваш верен съюзник. Никога не го пропускайте, дори при покупка с лични средства. Ако теглите кредит, задължително включете клауза, която ви гарантира връщането на капарото, в случай че банката ви откаже финансиране.

• Четете всеки ред. Не подписвайте документи, чието съдържание не разбирате напълно – било то предварителен договор, договор за кредит или самия нотариален акт. Не се притеснявайте да задавате въпроси.

• Създайте си архив. Пазете копия от абсолютно всичко. Един ден тези папки ще бъдат не просто спомен, а доказателство за една от най-важните стъпки в живота ви.

Покупката на дом изисква търпение, внимание и подготовка. Но когато преминете финалната линия и държите ключовете в ръка, ще знаете, че всяка стъпка си е заслужавала.

За да сте напълно подготвени, ето списък на всички документи, които ще са ви нужни по пътя към новия ви дом. Използвайте го, за да отмятате всяка изпълнена стъпка.

 I. Документи от страна на ПРОДАВАЧА (Задължителна проверка!)

Това е пакетът документи, който трябва да изискате и проверите, преди да се ангажирате с покупка.

• Документ за собственост (Нотариален акт) – Удостоверява кой е собственикът.

• Удостоверение за данъчна оценка – Доказва платени данъци и служи за изчисляване на таксите.

• Удостоверение за тежести – Ключов документ! Проверява за ипотеки, възбрани и др. (Изисквайте да е с възможно най-актуална дата).

• Кадастрална схема (скица) на имота – Графичното изображение на имота.

• Удостоверение за семейно положение на продавача – Ако имотът е придобит по време на брак.

• Удостоверение за наследници – Ако имотът е наследствен.

• Технически паспорт – когато е изготвен/наличен за сградата.

• Нотариално заверено пълномощно – Ако сделката се извършва от упълномощено лице.

II. Документи от страна на КУПУВАЧА

Тук документите зависят от начина на финансиране.

Сценарий 1: Покупка с лични средства

• Лична карта – За вашата идентификация.

• Декларация за произход на средствата – Попълва се на място при нотариуса.

• Декларация за гражданство и семейно положение – Попълва се на място при нотариуса.

• Банков документ за превода на сумата – Доказателство за извършено плащане по банков път.

Сценарий 2: Покупка с ипотечен кредит

Този процес включва документи както за банката, така и за нотариуса.

За кандидатстване пред БАНКАТА:

• Лична карта.

• Искане за кредит (формуляр на банката).

• Документи, удостоверяващи доходи (удостоверение от работодател, данъчни декларации и др.).

• Удостоверение за семейно положение (и данни за съпруг/а, който ще бъде съдлъжник).

• Удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК за наличие и липса на задължения

• Предварителен договор за покупко-продажба (сключва се с продавача).

• Пълният пакет документи за имота от продавача (всички от списък I).

• Пазарна оценка на имота (изготвя се от лицензиран оценител, одобрен от банката).

При подписване пред НОТАРИУСА:

• Лична карта.

• Подписан договор за кредит с банката.

• Декларациите за произход на средства и семейно положение.

• Документ за плащане на самоучастието (ако има такова).