На първо време, нека уточним какво всъщност означава „да усвоите ипотечен кредит“. На практика усвояването означава да получите по сметката си парите, които банката ви отпуска. За да стане това обаче банковата институция има известни условия. Подписването на договор е първата стъпка, която трябва да предприемете. В противен случай няма как да има основание за плащане. Учредяването на договорното обезпечение е част от условията на банката. Това означава, че щом кредитът е ипотечен, то той трябва да е обезпечен посредством ипотека. Това трябва да се случи в присъствието на нотариус, който ще състави нотариален акт за учредяване на договорна ипотека. Ипотеката следва да се впише в Имотния регистър. За самото вписване следва да заплатите съответната такса.
Получаване на предварително одобрение
Преди да започнете да търсите и да правите съответни огледи, трябва да сте се получили предварителното ободрение на банката за отпускането на кредита, обясняват експертите от Адрес. Така ще бъдете наясно с бюджета, с който ще разполагате. Представете си, че по време на огледите намерите дома на вашите мечти. Да предположим, че той струва 200 000 лв.
След което кандидатствате за кредит, но се окаже, че банката не може да ви отпусне повече от 150 000 лв. Няма от къде да намерите разликата и така изпускате желаното от вас жилище. Освен това трябва да започнете процеса по търсене отначало, като преосмислите критериите си. Подобна ситуация не би се харесала на никого, ето защо ако планирате външно финансиране чрез ипотечен кредит, то преди да предприемете търсене на апартаменти, трябва да сте се консултирали с банковата институция.
Обработката на ипотечния кредит представлява извършване на действия в няколко направления: оценка на кредитоспособността (платежоспособността) на клиента и неговото домакинство, оценка на стойността на имота, правно становище относно имота, осигуряване на документи, изповядване и вписване на ипотека.
Платежоспособността е възможността на клиента да изплаща кредита си – дали ще може кредитоискателят да погасява навреме месечните си вноски, ще му достигнат ли доходите, за да може да обслужва кредита си, трябва ли да има поръчител, необходимо ли е да се намалява исканата сума или да се увеличи срока, в който трябва да бъде изплатена, какъв ще бъде процентът самоучастие, какви са допълнителните услуги или продукти, които кандидатът за кредит ще получи. Така кредитоискателят получава предварително одобрение и зелена светлина, че може да започне да ходи по огледи, тъй като е наясно с бюджета, с който разполага.
Калкулиране на бюджета за покупка
При покупката на имот, много хора забравят за допълнителните разходи, съпътстващи сделката по покупко-продажба. Така освен продажната цена, в бюджета за покупка трябва да се включат още разходите за прехвърляне на имота, такса за вписване в Агенцията по вписванията, нотариални такси, банкови такси, местен данък, такси за получаване на справки, брокерска комисиона, пазарна оценка на имота, разходи за ремонт и/или обзавеждане и т.н. Разходът за усвояване на кредита, също са част от често неглижираните разходи. Той се определя в зависимост от политиката на съответната банкова институция. В някои банки таксата за усвояване на ипотечен кредит е фиксирана сума, в други тя е процент от размера на кредита. Най-добре проверете предварително каква е тарифата на избраната от вас банка. Добре е да знаете още, че тази такса се заплаща след като кредитът е одобрен.
istock
Окончателно одобрение
Определянето на релевантна пазарна стойност на имота е задължителна стъпка за усвояването на ипотечен кредит. Процесът представлява изготвянето на експертна оценка на жилището, включващ трайните подобрения. На база на нея се определя максималната сума, която може да бъде отпусната. Обикновено оценката на имот може да отнеме около 7 дни, но ако ползвате услугите на кредитен консултант, можете да се сдобиете с тази информация в рамките на деня.
Освен това банковата институция може да изисква допълнителна информация, която да ѝ гарантира, че няма да има правни пречки за ипотеката, както и че при евентуална невъзможност на купувача да обслужва кредита, банката би могла да изземе имота и да го продаде без допълнителни разходи.
Как да договорим намаляване на лихвата по ипотеката
Следва продавачът и купувачът да подготвят документацията, необходима за узаконяване на сделката и да я предадат на банката. Необходимите документи включват: данъчна оценка на имота, удостоверения за наличие или липса на задължения, удостоверения за тежести, нотариални актове, скица/схема и др.
Когато получите окончателно одобрение по кредита, правната оценка не показва рискове, обезпечението е оценено и е постигнато взаимно съгласие по офертата, следва сделката да се завери нотариално. След това ипотеката се вписва в Агенция по вписванията.
Лихви
Съществуват два вида лихви – фиксирана и плаваща. Фиксираната лихва се уговаря за конкретен период от срока за изплащане на кредита. В масовия случай този срок е не по-голям от 10 години, тъй като е трудно да се направи прогноза за по-голям период от време. Тя носи по-голяма сигурност на кредитоискателя и му гарантира, че при внезапно повишаване на лихвите, това няма да се отрази на кредита в рамките на конкретния период с фиксирана лихва. Размерът ѝ обаче е по-висок от този на плаващите лихви.
Istock
Продължителност на процеса
Процесът по договаряне с банката изглежда дълъг и сложен, затова ще ви представим ориентировъчни срокове. Имайте предвид, че те зависят както от банката, така и от купувача и продавача. Определящи фактори за времето за усвояване на кредита са още оценител, юрист, нотариус и служителите на държавната администрация. Затова е необходимо да се осъществи синхрон между всички. За целта най-добре се доверете на доказан професионалист в сферата, който ще бъде до вас по време на целия процес, има необходимия опит и ще координира комуникацията между всички участници. Така в най-добрия случай и при липса на възникнали проблеми с имота, всички процеси могат да ви отнемат около месец. Продължителността на процеса зависи от много на брой участници, затова си предвидете допълнително време за всеки случай.
Какви са следващите стъпки
Съгласно българското законодателство, всеки, който се е сдобил с нов имот, е длъжен да го декларира пред общината за облагане с годишен данък. Обикновено срокът за подаване на декларация е в рамките на два месеца след изповядване и вписване на сделка. Тук е моментът да отбележим, че декларирането трябва да се случи в общината по местонахождението на недвижимия имот.
istock
За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook, за да не пропуснете нищо интересно от Pariteni.bg
Коментари
1