Може ли да вземете ипотека и банката да ви плаща лихва

Пола Кристина Сантос е успяла да сключи ипотечен кредит мечта: банката ѝ плаща, пише The Wall Street Journal. Лихвата по него се променя, но към момента е минус 0,25%.

Така всеки месец банката на Сантос, Banco BPI SA, депозита в сметката ѝ лихвата по кредита от 320 хил.евро, който тя тегли през 2008 г. През март тя получава около 38 евро.

Нейните отношения на приливи и отливи с банката започнали преди години, когато Европейската централна банка (ЕЦБ) намали лихвите под нулата, за да стимулира крехката икономика на Стария континент в условията на дълговата криза. Отрицателните лихви помогнаха да всички да вземат евтини кредити – от правителства до малки компании. Те дадоха стимул на домакинствата да заемат пари и да харчат. И нарушиха основното правило при кредитите, позволявайки на банки да дължат пари на кредитополучателите.
 
Случаят на Сантош трябваше да е рядко изключение, което да е отминало досега. След като ЕЦБ понижи лихвите под нулата през 2014 г., икономиките в еврозоната се подобриха, а очакванията бяха, че лихвите ще нараснат след няколко години. Но коронавирусната пандемия промени всичко това.
 
На фона на продължаващите икономически проблеми в Европа отрицателните лихви се запазват и сега дори се озовават още по-дълбоко на негативна територия. В резултат на това все повече кредитополучатели в Португалия, както и в Дания, където лихвите станаха негативни през 2012 г., се озовават в необичайното положение да получават лихва по кредитите си.
 

„Когато изтеглих ипотечния кредит, никога не съм си представяла такъв сценарий, нито пък банката“, казва 44-годишната Сантош, която е бизнес консултант.
 
Базираната в Лисабон група за защита на правата на потребителите Deco, която през 2019 г. съобщи, че лихвите са станали отрицателни в над 30 хил. договора за ипотечен кредит в Португалия, смята, че оттогава делът вероятно е нараснал над два пъти.

Можем ли да си позволим жилище в САЩ

Много кредитополучатели в Европа имат плаваща лихва по ипотечните кредити, обвързана с основния лихвен процент. Както повечето кредити в Португалия, този на Сантош е обвързан с Euribor, който се основава на това колко струва на европейските банки да заемат една от друга. Тя плаща фиксирана лихва от 0,29% освен тримесечната ставка на Euribor. Когато изтеглила ипотечния кредит през 2018 г., тримесечната лихва на Euribor била близо до 5%. През последните месеци тя намалява и сега е близо до рекордно дъно от -0,54%.
 
Португалската държавна банка Caixa Geral de Depósitos съобщи, че около 12% от договорите ѝ за ипотечен кредит в момента имат отрицателна лихва. Броят на тези договори е нараснал с 50% през миналата година, съобщава запознат източник. Банката на Сантош BPI съобщи, че до момента е платила 1 млн. евро под формата на лихви по договори за ипотечен кредит, без да разкрива броя на клиентите.
 

Испания, където повечето ипотечни кредити също са обвързани с Euribor, е изправена пред сходна ситуация. Но страната прие закон, който предотвратява спадането на лихвите под нулата. Португалия направи обратното, като прие закон през 2018 г., който изисква банките да отразяват негативни ставки.
 
„В случай, че спадът на лихвите превиши ипотечния спред, клиентът няма да плаща лихва, но в никакъв случай банката няма да плаща на кредитополучателя“, казва говорител на Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, една от най-големите банки в Испания.
 
Няма официални данни колко са към момента ипотечните кредити с нулева лихва в Испания. Банките отказват да оповестят данни.
 
В Дания все повече кредитополучатели имат отрицателна лихва по ипотечния си кредит, въпреки че в повечето случаи все пак плащат на банките си заради административната такса.
 
Там ипотечните кредити не се финансират директно от банките, които не определят условията по тях. Вместо това те служат като вид посредник, като продават облигации на инвеститори при специфична ставка, а те отпускат същата сума на кредитополучателя за същата лихва.
 
Nykredit, която е най-големият ипотечен кредитор в Дания, съобщава, че над 50% от заемите му със срок до десет години имат отрицателна лихва преди таксата. Делът им расте, защото обикновено лихвите по ипотечните кредити се коригират на няколко години.
 

Такъв е случаят с 41-годишния Клаус Йохансен, който работи в отдела за ипотечни кредити на Nykredit. През 2016 г. той изтеглил ипотечен кредит с лихва, подлежаща на коригиране на всеки пет години, за 1,2 млн. датски крони (около 190 хил. долара), за да купи къща северно от Копенхаген. Лихвата му за първите пет години била 0,06%. През януари тази година тя била ревизирана на -0,26%, извадена от административната такса от 0,6%, която той трябва да плаща на банката.

Експерт: Не погасявайте стари кредити с нови

„Странно е, но отрицателните лихви съществуват от много години, просто свикнахме с тях“, казва Йохансен. Отрицателната последица за кредитополучателите, получаващи лихва от своите банки, е, че кредиторите в Дания и на други места започнаха да таксуват клиентите за депозитите им, заявявайки, че те вече не поемат отрицателните лихви, определени от централната им банка. Йохансен казва, че поддържа счетоводния си баланс под прага, при който банката му ще започне да го таксува.
 

В Лисабон Сантош казва, че макар да е прекрасно да получава лихва от банката си, положението й като цяло не е по-добро, защото през последните години BPI е намалила рязко лихвата по депозита й близо до нула спрямо около 3%.
 
Плановете й да купи нова къща са замразени, защото сега BPI определя много по-голям спред по новите ипотечни кредити, за да не попадне отново в капана на отрицателните лихви. „Искахме да се преместим от центъра на града, но е трудно да се откажем от толкова добра ипотечна сделка“, признава Сантош.

За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook, за да не пропуснете нищо интересно от Pariteni.bg