Когато купувате имот, цялото внимание отива в еднократните разходи – местен данък, нотариус, вписване. Логично е: те са големи и се плащат наведнъж. Но в деня, в който станете собственик, поемате и две задължения, които ще ви съпровождат всяка година, докато държите имота: данък върху недвижимите имоти (накратко „данък сгради") и такса за битови отпадъци („такса смет").
Поотделно не са големи суми. Но се плащат всяка година, забравят се лесно, а пропуснат срок носи лихви и неприятности с общината. Ето какво точно дължите, как се смята, кога се плаща – и къде се крият спестяванията.
Първо: декларирате ли имота, или не?
Старото правило беше, че всеки нов собственик декларира имота в общината в двумесечен срок. Това вече не важи в масовия случай. Когато купувате с нотариален акт, нотариусът служебно изпраща информацията към общината и тя сама ви заприходява имота. Не се налага да тичате никъде.
Данъчни облекчения за граждани – как да си върнете пари от държавата
Декларация по чл. 14 от ЗМДТ все още се подава в някои случаи – най-често при наследяване на имот или при ново строителство, което още няма Акт 16. Ако сте в една от тези ситуации, проверете в общината какво се изисква, защото там сроковете текат и глобите за пропуск са реални.
Данък върху недвижимите имоти: как се смята
Данък сгради се изчислява върху данъчната оценка на имота – не върху цената, която сте платили, и не върху пазарната стойност. Данъчната оценка е административно изчислена стойност, която обикновено е значително по-ниска от реалната пазарна цена. Издава се от общината и зависи от площта, конструкцията, годината на строеж, местоположението и още няколко фактора.
Върху тази оценка общината прилага ставка, изразена в промили (хилядни части). Конкретният размер се гласува всяка година от общинския съвет и се различава от община до община. Затова няма как да ви кажем „данъкът е Х" – зависи изцяло къде се намира имотът. За конкретния размер проверете в наредбата на вашата община или направо в данъчната служба.
Важното, което да запомните: ниската данъчна оценка работи във ваша полза тук. Имот, който струва 200 000 € на пазара, често има данъчна оценка няколко пъти по-ниска – и данъкът се смята върху нея, не върху пазарната цена.
Такса смет: тук правилата се променят
Такса смет покрива събирането, извозването и обработката на битовите отпадъци, плюс почистването на обществените площи. И тук е малко по-сложно, защото начинът на изчисляване в момента е в преход.
Дълги години таксата се определяше като промил върху данъчната оценка – тоест по-голям (по-скъп) имот означаваше по-висока такса смет, независимо колко боклук реално произвеждате. Този подход отдавна се смята за несправедлив и законът предвижда преминаване към принципа „замърсителят плаща" – таксата да отразява реалното количество отпадъци или броя на ползвателите на имота.
Реформата обаче се отлага вече години наред. Резултатът към момента е пъстра картина:
- Повечето общини все още изчисляват такса смет по стария ред – върху данъчната оценка.
- Някои общини вече преминават към нов модел – по брой ползватели на имота или по количество отпадъци.
- Пълното премахване на данъчната оценка като база е отложено, а общините получават все повече свобода сами да избират модела.
За вас като собственик това означава едно: не приемайте за даденост как се смята таксата ви. Ако живеете сам в голям апартамент, при модел „по ползватели" може да платите по-малко, отколкото по стария промил. Затова си струва да проверите какви правила прилага вашата община и дали се подават декларации, които влияят върху размера на таксата.
Как да платите по-малко данък законно
Кога се плаща и как да хванете отстъпката
И двете задължения – данък сгради и такса смет – са годишни и по правило се плащат на две равни вноски през годината. Може да платите и наведнъж. Точните срокове се определят в закона и наредбата на общината, затова ги проверете за вашия имот, за да не пропуснете вноска.
Тук идва бонусът, който мнозина пропускат: ако платите целия годишен размер на двете задължения наведнъж, в ранния срок (обикновено до 30 април – проверете точната дата за вашата община), получавате 5% отстъпка.Не е огромна сума, но е лесна отстъпка за нещо, което така или иначе ще платите. Един превод по-рано – и спестявате.
Плащането става лесно: в касата на общината, по банков път, през портала на много общини, или през електронни системи като еРАН, които позволяват да платите местни данъци онлайн за повечето общини в страната.
Какво става, ако пропуснете срока
Данък сгради и такса смет са публични задължения – тоест общината има сериозни механизми да си ги събере. Ако не платите в срок:
- Започва да тече законна лихва за забава за всеки ден просрочие. Натрупва се тихо и с времето може да надхвърли самото задължение.
- Задължението не изчезва само. Общината може да го предаде за принудително събиране – включително запор на банкова сметка.
- При продажба на имота ще ви потрябва удостоверение за липса на задължения към общината. Ако имате неплатени данъци, ще трябва да ги покриете, преди да продадете – често в последния момент, под напрежение.
Добрата новина е, че има давностен срок – по правило задълженията се погасяват след определен период, но не разчитайте на това. Лихвите и главоболията почти винаги излизат по-скъпи от самия данък.
Българската данъчна система: Как работи и какво трябва да знаем
Кой плаща по-малко: облекчения, които да проверите
Законът предвижда няколко облекчения, които си струва да проверите за вашия случай:
- Основно жилище – за имота, който е основното ви жилище, данък сгради се дължи с облекчение (намален размер). Трябва да сте декларирали имота като основно жилище.
- Хора с трайни увреждания – за основно жилище на лице с намалена работоспособност над определен праг законът предвижда допълнително облекчение.
- Необитаеми и неизползвани имоти – при определени условия и в зависимост от общината може да има специфичен режим.
Облекченията не се прилагат автоматично – обикновено трябва да подадете декларация или заявление в общината. Затова, ако имот е основното ви жилище или сте в категория с облекчение, проверете дали то е отразено в партидата ви.
С две думи
Данък сгради и такса смет не са разход, който ще ви разори, но са разход, който ще ви следва всяка година – и точно затова заслужава да го разбирате.Запомнете трите неща, които наистина имат значение: данъкът се смята върху данъчната оценка (не върху пазарната цена), такса смет зависи изцяло от наредбата на вашата община и в момента е в преход, и плащането наведнъж в ранния срок ви носи 5% отстъпка. Останалото е въпрос на това да не пропуснете срока.
📌 Преди да станете собственик – вижте всички еднократни разходи около сделката в „Всички разходи при покупка на имот – данъци, такси и нотариални услуги".
📌 Ако отдавате имота под наем, годишните данъци са само част от сметката – за пълната данъчна картина вижте „Как да спестите от данък върху наема: Бонуси и отстъпки, които пропускате".
📌 А когато решите да продавате – данъчното третиране на печалбата е разгледано в „Данъци върху капиталовите печалби и инвестициите за физически лица".
Настоящият материал има информативен характер и не представлява правен или данъчен съвет. Ставките на данък сгради и такса смет, сроковете за плащане и условията за облекчения се определят от всяка община и подлежат на промяна. За точните размери и срокове за вашия имот проверете в наредбата на съответната община или се консултирайте с данъчен експерт.
За други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase